解碼“房企示範生”新城控股這一年：降壓債務，融資不斷破圈

剛剛過去的2023年，房地產市場經歷深度調整，行業仍處於出清週期。此時還能夠維持千億營收難能可貴。連續6年現金流爲正，爲利潤保持正增速構築了一道護城河。新城控股(601155.SH) 也因此被貼上“房企示範生”的標籤。

3月28日，新城控股對外披露2023年財報。報告期內，新城控股實現營業收入1192億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤7.37億元，扣非歸母淨利潤3.07億元。公司整體毛利率保持穩定，爲19%。

可以明確的是，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積達到2170萬平方米（含合聯營項目），提前鎖定未來業績。

經營內核穩定

2023年，新城控股持續堅守底線思維，確保穩定安全的財務基本面，財務結構得以進一步優化。

截至2023年末，新城控股在手現金餘額190億元，在手現金充裕；公司經營性現金流淨額爲102億元，經營性現金流連續6年爲正。2023年，公司整體平均融資成本進一步下降32個基點，爲6.20%。

商業運營的深度進階，對經營現金流的穩定功不可沒。2023年爲新城商業“深度運營”戰略升級元年，22座吾悅廣場如期開業，開業數量位居行業前列。截至報告期末，公司在全國135個城市佈局198座吾悅廣場，已開業吾悅廣場達161座，開業面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。

在深度運營邏輯下，新城控股迴歸商業本質，旗下商業品牌吾悅廣場充分發揮自身的規模化和平臺化效應，強化構建“商場-商戶-用戶”共贏的消費場域。

報告期內，新城控股的商業運營總收入113億，商管毛利佔比達33%。自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出。2023年年報顯示，該比例爲2.55倍。

可以說，“輕重並舉”的商業模式（改爲：“住宅+商業”雙輪驅動戰略模式）整體是新城控股經營趨於穩定的內核。這對於支撐新城控股持續壓降有息負債的效果也是顯而易見的。

2023年年報顯示，新城控股期末融資餘額爲571億元，同比壓降142億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債降至52.08億元。

長期以來，新城控股堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。2023年新城控股已如期償還境內外公開市場債券107.45億元，這讓其獲得了監管機構和資本市場的認可，並在融資端多次取得突破，獲取增量資金。據悉，2024年新城控股需償還境內外公開債僅51億元，公司也將一如既往確保每一筆債務的如期兌付。

融資破圈有術

新城控股“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢已成爲業內共識，值得關注的是，新城控股還成立了專注於輕資產代建代管的業務平臺（新增）“新城建管”，並已基本實現全國化佈局。

2023年新城控股實現合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬平方米；公司聚焦“有回款的銷售”，2023年實現回款金額812億元，回款率107%，回款率位居行業前列，持續保障現金流安全。

與此同時，商業板塊對新城控股整體業績貢獻率不斷走高，並帶來長期、穩定的現金流。2023年，新城控股實現商業運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；實現不含稅物業出租及管理收入106.31億元，佔公司營業收入的8.92%；物業出租及管理業務毛利74.31億元，佔公司總毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物業出租及管理毛利率更是高達69.90%。

商業運營實力和商業盈利能力的不斷提升，也讓新城控股對於未來的發展前景充滿信心。據透露，2024年，新城控股計劃實現商業運營總收入125億元，計劃新開業吾悅廣場12座。

憑藉雙輪驅動戰略優勢和經營良好的基本面，新城控股獲得了省市各級政府、監管機構和金融市場等各方面的支持、認可，並實現融資端的不斷突破。

2023年5月，新城控股境外子公司新城環球完成發行1億美元的無抵押固定利率債券；6月，新城控股成功發行11億元公司債；7月和12月在中債增全額擔保支持下，成功發行兩筆8.5億元中期票據；此外，7月公司還成功發行一筆規模爲13.16億元的綠色CMBS。

近期經營性物業貸新規出臺，對於有持有資產的房企而言，無疑是拓寬融資渠道的利好。新城控股旗下在營吾悅廣場不僅能提供穩定的經營性現金流，也爲新城控股的融資性現金流帶來重要補充。2023年，新城控股通過吾悅廣場爲抵押物獲取的經營性物業貸及其他融資約140億元。

自2022年監管部門放行中債增融資以來，新城控股已成功發行四筆中債增全額擔保中票。

降壓負債與償債上不負衆望，新城控股還表示，會積極落實企業主體責任，將“保交付”工作列爲公司運營管理的重中之重。2023年全年，該公司已組織交付超14萬套物業。