黃舒衛：連續升息 澆熄房市資金行情！

（瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛。圖／本人提供）

央行今（22）日下午召開理監事會議宣佈升息半碼，重貼現率調升至1.625％，重返最近七年新高水準，實質負報酬的壓力似乎愈來愈逼近；對此，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛今（22）日表示，央行連續升息，將澆熄房市的資金行情！

黃舒衛表示，美國聯邦準備理事會（Fed）於臺灣時間22日凌晨無意外宣佈連三度調高利率3碼，但過去所謂利空出盡，當日全球股市反彈的戲碼，這次改爲全面收黑，預示市場對未來升息、經濟衰退的疑慮。今央行Q3理監事會後決議升息半碼、升準一碼，但不再加碼房市信用管制。

黃舒衛表示，考量利差擴大所引發的資金外流以及通膨壓力不減，但又有全球經濟衰退疑慮、內需市場制肘，再加上房市從第二季開始，原本的貸款調控，再加上疫情、通膨、打炒房政策等干擾未解，買氣趨淡，爲避免過度干預造成市場風險，央行決策方向其實很單純。

黃舒衛表示，反觀臺灣4月的消費者物價指數年增率爲3.39％，是101年8月以來新高，生產者物價指數年增率高達14％，更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73％，但以臺幣計價則跳升到17.00％，爲1980年以來42年新高，顯見通膨持續增壓以及弱勢臺幣引發的輸入性通膨陰影。而且Fed在5月已經升過兩碼，臺灣沒有落隊的空間，再加上7月、9月的利率走向轉鷹，都不得不讓臺灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊，因此央行第二季升息幅度落在半碼。

黃舒衛分析，央行作爲全國資金調節的主管機關，從數據管理的角度來看，降低資金潮水位以及減緩熱錢涌入房市的速度，已經達標。因此繼續升息、升準，但不加碼房市信用管制內容。

黃舒衛解釋，代表資金動能的M1B在疫情爆炸的2020年第二季年增率站上雙位數之後，不但帶動股市挑戰一萬八千點，也同步炒熱房市買氣。但今年第一季進入升息循環後，M1B年增率已經在四月回落到個位數，7月的6.67％已爲41個月以來新低，即便資金存量仍多，但活水已轉爲涓涓細流，資金動能熄火。

黃舒衛分析，央行限縮資金行情，更有後座力漸強的趨勢，出現五衰現象。首先，土地融資餘額年增率已經從去年第一季將近20％的年增率，降到今年7月的12.2％波段新低。

第二，建築融資從去年年中的17％，降到今年7月的12.53％。

房產銷售金額方面，上半年爲8,774億、年增2.89％。

商用不動產前三季（統計至9/16）交易量993億元，年減18.7％。

土地前三季（統計至9/16）交易量更爲5年新低，年減40.9％。

黃舒衛認爲，因應資金成本越來越高，投資人要求的收益率也相對升高，甚至超前部屬，以確保未來輪番升息之後，不致出現「負投報」的窘境，因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢：越買越「難」、議價空間拉大、越買越「南」。