還擱這改善大年呢？現如今，廣州剛需纔是老大！

廣州這輪新政後，你下定決心買房了嗎？

或許你還在猶豫等下一波力度更大的政策，或許你還在持幣觀望看房價波動情況，又或許你已經走在了馬不停蹄攢首付的路上。

無論你的決定如何，都似乎已經晚了大部隊一步——

新政後，廣州成交已出現了幾連跳漲。光是10月前20天的成交量，就已經達到了近6000套。

平均每天成交300套，而且進入中下旬之後，這個勢頭還不減反增。

二手房也如我們前兩天的文章所言，每天成交都在400套以上，甚至還破過單日千套的紀錄。

並且根據預測，10月份最終的二手成交套數，有可能突破1.6萬套。這也就意味着，這個10月，極有可能創造廣州2年來的成交新高。

具體的10月數據大家可以再稍等等，最快下週我們就會有詳細的分析出爐。

而在此之前，我想和大家聊一聊這一個月來廣州的成交趨勢轉變。

如果你有置業計劃但還沒出手的話，那麼恭喜你，相信這個趨勢分析能給你提供不少參考價值。

畢竟在迷茫的時候，跟着大部隊走，也是一種策略。

先看面積段和總價段，這能反映目前出手的買房者消費水平。

之前一直都在說，這兩年是廣州的“改善大年”，賣得好的房子基本都是大戶型、高總價。

當真如此嗎？

事實上，用“改善大年”來形容去年的廣州尚沒有問題。畢竟120㎡以上住宅的成交量佔比能達到30%，相當於廣州每3個人買房，就有一個選擇大戶型。

可以說，改善大軍是幫助廣州撐過低谷的重要力量，也再次印證了那句“牛市看剛需，熊市看改善”。

但今年下半年，形勢已經兩級反轉了。

尤其是在9月底新政出臺後，廣州一直蟄伏着的剛需終於開始大規模出動了！

大戶型成交迅速回落，144㎡以上成交佔比跌至6%左右。

小戶型反倒一路高歌：90㎡以下和90-120㎡房源，成交合計佔比已經逼近80%。

尤其是90㎡以下的純正剛需，成交相比去年猛然提升了近10個百分點！

相對應的，廣州成交總價段趨勢也有所改變。

800萬以上房源成交佔比一路走低，反倒是低總價房源流通速度開始加快。

相信也有朋友注意到了，相比於剛需面積段的迅速拉昇，從總價段來看，並不是越低總價的房源成交越多。

這很明顯和廣州房價直接掛鉤——

雖然剛需進場，傾向於買小面積段房源，但成交價格卻並不會一直穩在那等着你，它早就隨着時間推移，一步步走高。

發現了吧，雖然身爲四大一線城市之一，但剛需仍舊是廣州的基本盤。

雖然在特殊時刻需要改善客扛旗，但因爲總量不大，他們的需求很快就會被釋放並消化乾淨。

市場一有回暖向上的跡象，就會有四面八方的剛需客涌來，撐起樓市底盤。

這在我之前寫過的稿件中已經有提過：

廣州僅是城中村的常住人口，就佔全市常住人口約35.8%，且他們對目前居住環境的滿意度不高。

說明了廣州剛需市場，不僅總量龐大，而且實際上可釋放的改善需求也很大。

廣州剛需市場的開發，還遠未到頭，有很大增量。

正因如此，我的建議是拋開自住需求先不談，只要你主要抱着投資和保值增值需求置業的話，那麼還是優先購買小戶型房源。

這類房源市場大，日後交易流通的難度不會很高，不至於卡個一年半載都出不了手。

很簡單 的一個道理——永遠有人剛出社會，永遠有人新婚安家，永遠有人想要買小戶型房源。

可能有朋友會問，不是說要取 消豪宅稅了嗎，不會有影響嗎？

我覺得，影響肯定有，但也聊勝於無吧。

主要是緩解大戶型置業壓力，影響不了樓市的基本盤。

畢竟，很少有人會因爲稅費的一點利好，就把自己的置業計劃從120㎡提升到144㎡吧……

再來看區域。

不出所料的是，自從廣州放開限購，越來越多的人開始往原先的限購區跑了。

目前，光是天河海珠越秀荔灣白雲五個區域加起來，成交就佔了整個市場的三分之一。

原先被限購擋在門外的置業客現在都可以放開手大膽入場了。

這也是我們現階段的置業建議：

趁着限購放開，能買主城，都買主城。

畢竟政策就像是一陣風，咱也不知道限購政策啥時候會收緊，自然優先買確定性更強，流通性更好的房子。

不過，或許超出大部分人預料的是，當成交被具體到各板塊，又發生了變化。

我統計了三個時間段廣州各板塊成交top5，發現成交價格基本都集中在2萬/㎡左右，其中不乏新塘這類本身就不限購的板塊。

所以，限購政策也並非樓市的決定性因素，還是要看片區的綜合條件。

比如表格內的芳村，它雖然站穩了5字頭，但這兩年的成交一直都維持高位。

原因也很好理解：除了供貨量大之外，芳村一直也都是主城區內相對的價格窪地。

講真，開車不到30分鐘到珠江新城，有地鐵有商業有學區，一套三房總價還不到500萬，這還要啥自行車啊。

我們挑選板塊也應該遵循着這樣的邏輯：

在預算確定的情況下，儘可能往市中心走，儘可能往配套豐富的地方走，這纔是樓市亙古不變的剛性需求。

最後還有一個小細節想要和大家分享下。

我發現，廣州買家對居住密度的容忍度，一直算是比較高。

哪怕新政之後有不少新盤入市，成交主力依舊集中在3.0以上的高密塔樓。

一方面，這裡面有歷史原因。

廣州之前學習的就是香港的建造模式，而香港地少人多，爲了在最小的土地上確保最大的建築面積，發明了“剪刀梯”，“十字形塔樓”，“一梯八戶”等產物。

這都被廣州學到了精髓，不知不覺間，高密塔樓就成爲廣州住宅的主流。

另一方面，也有現實的供地因素。

不說遠的，我統計了這兩年有動作的124個新盤，容積率基本都集中在3.0-5.0範圍內。

開發商受限於土地出讓時的規劃，也就只能做高密設計。

好消息是，這樣的情況可能很快會有所改善了。

在廣州土地推介會上，官方已明確表態：未來廣州土地容積率下調，將是大趨勢！

所以親愛的朋友們，如果有置業計劃，也請重點關注下項目的容積率。

在廣州踐行自己的低密承諾，大面積上新低容積率宅地後，日後高密項目恐怕流通速度會受影響。

畢竟……就像矮子裡面拔高個一樣，高個裡面的矮子也會很突出……

那麼，今年剩下的兩個月時間內，你有置業計劃嗎，歡迎在評論區分享，我們可以一起討論聊聊哦~

最後插播一則消息：

廣州PLUS看房團小程序已經正式上線啦，如果大家有任何購房需求，點擊進入小程序填寫相關資料，即可報名參與，報名成功後將有專業人士一對一跟進~

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