湖南富豪，在北京藏着一塊地

文/十一弟

十年前，北京朝陽區出讓了一塊住宅用地。

地塊面積不大，住宅部分只有五萬多平米，起拍價9億出頭。

它吸引了九家開發商報名爭搶——

首開股份、金融街控股、招商蛇口、合景泰富、龍湖集團，悉數到場。

經過幾十輪舉牌之後，擊敗幾家大開發商的，是一家來自湖南的民營企業——

湖南富興集團有限公司。

它把地價擡高到了大約14億，溢價率將近一半。

當時，爲了抑制房價上漲，北京推出了自住型商品房，政府對其銷售價格進行了限制。

在拍賣環節，富興集團還競報了配建三萬多平米自住型商品房。

於是，這塊花了大約14億拍下的土地，可售的純商品房面積，只剩下兩萬平米。

儘管體量不大，但是富興集團的開發節奏很慢。

在自住型商品房開發銷售之後，一直拖到2019年，純商品房部分纔拿到了預售證。

從拿地到開盤入市，富興集團就已經拖了五年時間。

這塊地被開發成了富興·首府——

共有五棟住宅樓，其中三棟爲小高層洋房，兩棟爲疊拼別墅，僅有上百套房。

項目在2019年取證以後，並沒有立馬售罄清盤，相當一部分房源，留到了今年才賣。

目前，富興·首府已經轉成了現房銷售，最近開始加緊推售。

十一弟查了下，其中兩棟疊拼別墅，共有46套房，僅簽約了7套，成交單價九萬塊錢。

按此計算，這兩棟疊拼別墅的可售貨值，就超過了十億。

富興·首府屬於大戶型產品，無論是洋房，還是疊拼，單套面積有一兩百平米。

項目旁邊的一些同類型小區，比如首城·瓏璽、壹·亮馬，單價都賣到了十萬左右。

也就是說，富興·首府的銷售價格，一直與周邊的二手房價格存在着倒掛。

新房與二手房價格倒掛，項目還沒能清盤，大概率是因爲開發商不太想賣了。

畢竟，從拿地到現在，已經十年時間了，上百套房源都賣不掉，相當罕見。

在房地產行業，這個開發套路，香港的李超人耍起來得心應手——

囤地捂盤。

其實就是拿地以後，把開發節奏放慢，拉長開發週期，坐等土地升值。

等到房價漲上來，再趁機高位出貨。

據說，富興集團很想讓項目售價與周邊二手房看齊，但卻等不到機會。

三年前，樓市下行，房地產從此偃旗息鼓、一蹶不振。

哪怕是需求最堅挺的北京，房價也很難大漲了。

取證拖了五年之後，富興·首府終於等不起了，今年一開年，就開始賣力推售了。

相比最初的開盤價，幾乎沒有上漲。

十一弟查了下——

到去年九月底，富興集團在接下來的一年內需要償還的短期借款，就超過了49億。

但它手上的現金，只有9個多億。

看來，是時候把名下能夠變現的資產，儘快換成現金了。

在開發商集體扎堆的北京，花了14億拿地的富興集團，是籍籍無名的小角色，存在感很小。

但在湖南大本營，富興集團名聲在外，來頭不小。

去年，湖南省的富豪榜上，富興集團的老闆——易大盛，以135億的身家，排在前十左右。

上榜的企業裡，排在富興集團前面的，都是湖南本土的大企業——

愛爾眼科、三一集團、藍思科技、東方雨虹。

富興集團的主營業務，包括汽車服務、房地產、商貿、殯葬、製藥、物業管理。

它的營收規模有上百億，總資產將近三百億。

富興集團的生意，已經滲透進了湖南人生活的各個角落。

在湖南長沙，你開車出門，不料在半路上拋錨。

這時候，你就需要花錢叫拖車了。

拖車公司的報價，相當昂貴——

若是一輛小汽車，起步價就要260塊錢，每增加一公里路程，還要收費15塊錢。

如果在高速上拋錨，或是大型車輛，需要起吊、搶修，甚至轉運貨物，救援收費會更貴。

少則大幾百，多則花費好幾千。

但很少有人知道，這個道路救援的生意，卻並非任何一家企業都能染指。

在很多地方，它屬於壟斷性行業，需要政府主管部門的授權或許可。

湖南長沙的道路救援，幾乎被富興集團一家下屬企業壟斷了——

長沙金盾機動車輛救援服務有限公司。

過去一二十年，通過協議方式，它從長沙市公安局獲得了特許經營權，成爲長沙市道路施救唯一授權單位。

在長沙，所有交通事故車輛的檢測、施救、停放保管，以及城區內交通違章、拋錨車輛的拖、停、保管工作，均被委託給了長沙金盾。

它還專門打造了一個拖車品牌——邦田救援。

富興集團的主營業務裡，道路救援一直是其最核心的業務，利潤相當可觀。

2021年，它的道路救援業務收入大約13億，毛利率將近48%。

富興集團是一家很擅長與政府打交道、做生意的民營企業，這也讓它對一些壟斷性行業情有獨鍾。

它的老闆——易大盛，原本就是政府公務員出身，辭職下海後成爲了商人。

上世紀八十年代，他在湖南省岳陽市郊區政府任職，先後擔任了科員、副科長、科長。

到了九十年代，當地組建了岳陽郊區政府機關汽車修理廠，易大盛出任廠長。

也就是在那時候，易大盛開始涉足圍繞汽車有關的生意，最終讓他賺到了億萬身家。

這些壟斷業務，受到有形之手的干預和管控，排除了其他企業競爭，沒有靠得住的關係和門路，很難插足進來。

除了道路救援，富興集團還涉足了車輛檢測、殯葬等壟斷性行業。

其中，車輛檢測業務包括新車上牌檢測和車輛年檢，也都需要取得政府主管部門的授權或許可。

與政府簽訂協議以後，長達二十年的授權期內，禁止其他企業經營同類業務。

目前，湖南省公安廳、省政府等機關企事業單位系統內的車輛檢驗業務，也被富興集團包攬下來了。

2021年，富興集團的車輛檢測業務收入將近5億，毛利率超過了59%。

還有殯葬業務，富興集團同樣涉足很深。

在湖南的兩個大城市——株洲、岳陽，通過協議方式，它從政府部門獲得了獨家經營權，壟斷了當地殯葬市場，長達二三十年。

2021年，富興集團的殯葬業務收入超過了19億，毛利率將近42%。

過去二三十年裡，在道路救援、車輛檢測、殯葬等壟斷性業務上，富興集團算是賺麻了。

在富興集團的主營業務裡，房地產業務的毛利率爲25%左右，遠不如這些壟斷業務。

但它還是不遠千里地去了北京拿地。

這分明就是在家捧着金飯碗，卻非要出遠門討飯吃。

十年前，富興集團拍下首府項目地塊時，分攤至純商品房部分的樓面價，大約三萬多塊錢。

一直拖到現在，房價漲到了九萬塊錢左右。

富興集團在手裡捂了整整十年的這塊地，依然賺大發了。