黑心賣屋求自保／竟用電視櫃遮住牆角「證物」 東窗事發還掛買家電話
劉韋德律師自費設計一款可以自己製作遺囑App，於去年6月接受本刊記者專訪報導。
購屋是一件人生大事，但若不幸買到漏水屋或壁癌屋時，買方在法律上有哪些權利可以主張呢？本刊邀請擅長不動產糾紛、遺產繼承、婚姻家事類等案件的律師劉韋德，跟讀者聊聊購屋後可能遇到相關修繕等情況時，可以透過法律主張權利實例。
【案例事實】
王先生透過仲介公司買了一間房子，是一間四樓公寓的三樓，雖然屋齡已經30年了，而且只有20多坪，但生活機能良好，所以他很滿意。
交屋前，他共看過了二次屋況，沒發現什麼問題，他還特別問了屋主房子有沒有什麼問題，屋主還特別跟他保證一切都沒問題，所以他很放心的到代書事務所和屋主辦理交屋，也拿到鑰匙。
過了幾天，王先生帶裝潢廠商去現場討論裝潢的事情，結果到了現場，他才發現客廳牆角居然有壁癌，甚至已經長出黑點黴斑，看起來壁癌已經有一段時間了。
王先生想到，當初最後一次看屋時，這個地方被電視櫃擋住，所以他纔沒發現，沒想到現在屋主把傢俱移走後纔看到，他立刻打電話給前屋主，沒想到前屋主一聽到他的電話就掛掉，讓王先生氣炸了。
劉韋德律師。（圖／張文玠攝）
【法律問題】
王先生在法律上有哪些權利？
【法律解析】
由於臺灣地區屬於多雨、多臺風的地區，加上屋齡普遍偏高及民衆經常擅改管線等因素，所以房子發生滲漏水的現象是很常見的。
房子有漏水壁癌時，屋主應該要負擔什麼責任呢?
依據《民法》第354條，屋主必須擔保交屋時，房子必須沒有滅失或減少其價值之瑕疵，也不可以有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，這就是法律上所稱的物之瑕疵擔保責任。
物之瑕疵擔保責任是一種注意程度很高的責任，即使屋主對瑕疵不知情或是非屋主所造成，屋主都必須負責，只有在少數情況下，例如買方已知悉有瑕疵、瑕疵甚爲輕微等情況下，賣方纔可以不負責任。
買方在法律上可以向屋主請求的權利，在法律上有以下三種：
如果屋況問題不是很嚴重，那麼就可以考慮用減少價金方式處理，這種減少價金請求權只要買方單方意思表示就可發生效力，不過若雙方對於減少的金額有爭議時，就需要另外進行調解或由法院公正判斷。
2、解除契約請求權
若是瑕疵狀況比較嚴重的話，買方還可以直接請求解除契約，不過減價和解約這兩種權利，買方只能選擇其中一種行使，不可以又要減價又要解約，因爲這樣會產生矛盾的現象。
3、請求損害賠償
如果賣方有故意隱匿瑕疵，或是特別保證沒有瑕疵，這種情況因賣方惡意的程度較強，或是讓買方產生特別信賴，因此法律上另外賦予買方可以請求損害賠償的權利。
由於壁癌修繕金額，對比於房價來說並不算高，所以如果壁癌情況不是很嚴重的話，王先生應僅能要求減少價金，但還不到解約程度，因此王先生應只能向前屋主要求減少價金。
不過在本案中，前屋主有疑似隱匿瑕疵，且曾特別向王先生保證無屋況瑕疵，因此王先生也可以不請求減少價金而直接請求損害賠償，請求內容可以包含所受損害以及所失利益（民法216條），例如修理費用以及延遲入住所衍生之費用及損失。
劉韋德律師現任職於一家上市公司。（圖／張文玠攝）
【律師叮嚀】
購屋時，最好要仔細檢查屋況，尤其是在屋主將屋內物品清空後再進檢查一次，以免部分屋況因被傢俱等物品擋住而無法發現。如果在交屋前就發現，通常屋主比較願意處理，買方也可以直接行使權利，不用到後來再進行惱人的程序。
【劉韋德律師小檔案】
臺大法律系畢業，86年律師高考及格，擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件，現任職某上市公司資深法務主管。劉律師免費法律諮詢信箱 [email protected]（限不動產糾紛、遺產繼承、婚姻等相關案件）
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