《國際產業》房地產後市 中國vs.越南孰勝出？

最早投入越南，且是當地最大的外資資產管理公司Dragon Capital表示，房地產類股是胡志明市證交所內9月表現最差的族羣，因爲月線大跌近16%。越南房地產類股這兩年很高低波動很大，去年甚至還延燒至公司債上面。

路透社表示，越南第2大開發商No Va Land是上市營建股當中，問題最大的公司。在未能按時償還國內外公司債的利息後，曾經讓部分外資債權人相當不滿，股價一年竟能暴跌8成以上。

越南最大集團Vingroup旗下的Vinhomes，目前是掛牌開發商中規模最大的。27日時，Vinhomes股價一度大跌6.2%，摔至3月以來最低。之前，這家越南開發商爲了負債再融資（refinance obligation），曾發行新一輪的可轉換公司債。

信評業者穆迪有股份，也是越南信評公司的VISRating統計，其它最近違約的非上市公司，像是越南南部主要開發商Hung Thinh，以及董事長去年在政府反貪腐行動中被逮捕的Van Thinh Phat。

另家越南開發商Sun Group在渡假勝地富國島南部的建案地中海小鎮（Mediterranean Town），目前是個建築物空空如也，內部尚未完工的爛尾樓。還有一家房地產業者Sunshine，在河內興建的亮麗高大塔樓，也只有骨架造好而已。

路透社計算，這些越南開發業者的財務壓力愈背愈大，2023年加上2024年，一共將有60億美元的不動產公司債陸續要到期。這些債務像滾雪球一般，幾乎是2022年的3倍之多。

9月時，亞洲開發銀行（ADB）曾示警，有問題的債券金額僅佔越南銀行業者信貸總數的一小部分，但公司債和房地產市場不正常的財務情況，可能會對銀行業產生外溢風險。

標普全球（S&P Global）評估，這邊指的外溢風險有限，不容易會大規模擴散出去。不過，越南的主要消費行業成長可能趨緩，還有跟不動產相關的產業也會受到衝擊，例如營建業等。

標普全球估算，越南銀行業者對當地房地產的曝險比重，約佔放貸總數的25%，主要是藉由貸款方式，但由於越南就業市場強勁，故就算抵押也不會被當作有風險。至於公司債金額僅佔銀行放款的3%，其中大概三分之一到一半左右是跟當地房地產有關。

VISRating則是使用2022年的數據，對越南房地產曝險規模最大的銀行是，東南亞銀行（Southeast Asia Bank）、海事銀行（Maritime Bank）、亞洲商業銀行（Asia Commercial Bank）、越南繁華銀行（VP Bank）以及西貢商銀（Sacombank）。只有VP Bank是大型金融機構，其餘都屬於中小型的。

外界關心，越南會不會複製中國大陸房地產的模式。路透社認爲，下錯藥的政府政策，以及房地產開發商債臺高築是兩國的共同點。但越南的情況跟中國大陸比起來還是有些不同。

標普全球表示，中越相互比較，會對越南長線發展較爲樂觀，因爲越南人口年輕化，還有中產階級人數一直都在成長，故當地房地產需求暢旺。還有，越南供過於求，以及買賣投機狀況沒有像中國大陸那麼嚴重，且房地產對經濟成長的貢獻度也比較小。