股市重回3000點！萬科領漲地產股，樓市股市今天瘋了

“抄底”的窗口，正在關閉。

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史詩級利好之後，大招陸續到來

史詩級政策帶來的利好正在釋放。

連漲三天之後，上證指數已經重回3000點！保衛戰終究是守住了。

同時，併購重組、房地產、大消費、大金融等方向漲幅居前，滬深京三市上漲個股超4700只。看看地產板塊，多隻個股漲停，龍頭大哥萬科連漲數天，股價已經突破到8元以上。

資本市場的“狂歡”背後，大招在陸續到來。

9月24日的國新辦新聞發佈會之後，大家感受到了“金融支持經濟高質量發展”的力量。從降準、降息、降存量房貸利率，到花式引導各種長線資金入市，這是要向樓市和股市注入天量資金的節奏。

不同以往的是，這次政策吹風后，不斷有落地的配套政策涌現。

例如有知情人士透露，北京正在考慮大規模的財政刺激，力度空前，號稱“史上最強三隻箭”。

昨天傳出的“促進勞動報酬合理增長”也在釋放信號。

就在今天，最高級別會議召開，最高層親自部署下一步經濟工作。會議直接定調，看看部分表述：

房地產：要促進房地產市場止跌回穩……要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

民營企業：要幫助企業渡過難關，進一步規範涉企執法、監管行爲。要出臺民營經濟促進法，爲非公有制經濟發展營造良好環境。

民生：要守住兜牢民生底線，重點做好應屆高校畢業生、農民工、脫貧人口、零就業家庭等重點人羣就業工作，加強對大齡、殘疾、較長時間失業等就業困難羣體的幫扶……

看來這一次，高層動真格了！可以想象的是，猛藥已經開出方子，後面的落地政策還將不斷到來。經濟政策，本質上就是一種預期管理。在當下，還是那句老話：

信心比黃金更重要！

2

全球進入降息週期，國際熱錢涌入中國

史詩級利好爲何突然而至？

這個問題的答案，得從幾天前尋找。9月19日凌晨，美國聯邦儲備委員會宣佈，將聯邦基金利率目標區間下調50bp，降至4.75%至5.00%之間的水平。

這是一次超預期的降息。歷史上，除非遇到重大經濟危機，美聯儲在開啓新降息週期時，很少大幅降息50個基點。

而且，這是美聯儲自2020年3月以來的首次降息。在過去4年裡，美聯儲共加息11次，基準利率從0%~0.25%一路加到5.25%~5.5%。根據美聯儲的預測，今年底美國聯邦基金利率將達到4.4%，到2025年將降至3.4%，到2026年預計將降至2.9%。

美聯儲的降息背後，全球範圍的“降息週期”正在加速到來。

例如，緊隨美聯儲之後，科威特央行、巴林央行、阿聯酋央行等相繼降息。更早的時候，加拿大央行、歐洲央行、印度尼西亞央行等已經降息。

隨着海外寬鬆週期的開啓，國際熱錢也陸續涌入中國“抄底”。

就在9月20日，消息傳出，某地產企業計劃引入來自阿聯酋的戰略投資者Multi Gold Group Limited，取代創始人成爲第一大股東。

這並非孤例。據媒體統計，中東資本近年在中國已投資多家房地產全行業公司，包括萬達集團、招商積餘、浦東金橋、城投控股、自如、北新建材、東方雨虹、三花智控、廈門國貿等。

中東資本爲何“偏愛”中國房地產？

一方面，中東資本錢包鼓鼓，需要進行全球資產配置，實現多元化業務佈局。早在2022年底，中東主權基金的資產管理規模就高達3.64萬億美元，佔到全球主權財富基金總額的1/3。

另一方面，作爲全球第二大房地產市場，中國房地產投資潛力巨大，且已出現價值窪地。和很多發達國家相比，中國房地產市場本就存在一定程度的資產價值窪地，這兩年更是逐漸來到底部。

不難想象，一場屬於全球“金主”的資產爭奪戰，正在打響。

3

樓市“抄底”機會來了？

無論是美聯儲降息還是中國央行的大放水，對中國樓市而言，都是一支強心劑。

從今天最高級別會議的表述來看，這次政策力度真的不同以往，高層的決心之大可能超越我們的想象。漫天的大水涌來，我們該如何應對？

對房企來說，降息會降低他們的美元債務成本，同時帶來資金迴流，減輕財務壓力，他們也更有動力去拿地。對買家來說，全球資金都在尋找價值窪地，有前瞻眼光的購房者已經蓄勢待發。

那麼，什麼樣的項目值得“抄底”？首先得看區域，樓市的分化已經大勢所趨，那些產業密集、人口持續流入的區域，樓市的生命力無疑更強勁。

放眼中國，符合條件的區域其實不多。長三角、大灣區、京津冀和成渝地區經濟圈，是其中最突出的存在。

拿粵港澳大灣區來說，這是最年輕的世界級灣區，總人口超過8000萬，區域GDP超過13萬億元。其以不到全國0.6%的國土面積，創造了10%以上的GDP！

在大灣區，廣佛又是核心“高地”。兩市GDP總值約佔整個粵港澳大灣區GDP的1/3。因此，廣佛地區在中國房地產界的地位非常高，大部分房企都是先進廣佛，然後再擴張至大灣區其他城市。

其次看項目本身。一要產品“全能”。當下的樓市非常卷，“偏科生”市場不再，只有那些產品、地段、服務、配套都出色“全能型選手”，才能贏得青睞。

二要價格“到位”。當然，這不是單純指便宜，而是說相對周邊項目和所在位置，那些性價比高的項目，更容易被搶走。

帶着這兩個標準，廣佛區域倒是有一些不錯的標的。例如萬科黃埔新城，這是廣州的人氣紅盤，以超全的配套和強悍的交付能力著稱，規劃11處教育配套已兌現5處，規劃20多座口袋公園已開放近半，新房今年也已經交付數個批次共計千餘套。

▲萬科黃埔新城綠榕音樂節現場

項目規劃有建面約100萬㎡的商業綜合體，涵蓋吃喝玩樂各個業態。就在昨天（9月25日），萬科黃埔新城簽約福朋喜來登酒店，這也是福朋喜來登酒店的黃埔首店。最新消息是，今日（9月26日）項目又與當地政府部門達成戰略合作框架協議，未來將在萬科黃埔新城落地黃埔中醫藥文化小鎮。

憑藉此，黃埔新城不僅拿下2023年的全市套數銷冠，還在今年1-8月持續霸榜全市銷售套數第一。

▲2024年1-8月廣州樓市銷售套數排行

往東邊看，金茂萬科都會四季，2024年1-8月成交套數位居廣州全市第三，並連續三年是增城網籤金額第1名。該項目獲得過地產界“奧斯卡”的“廣廈獎”，商業配套和教育配套也相當亮眼，比如去年9月開學的華南師範大學附屬新塘實驗小學，解決了新廣人關於孩子教育的後顧之憂。

▲都會四季售樓部

繼續往西看，佛山的萬科世紀燈湖·瑧府，這是佛山首座萬科TOP級瑧系，位於佛山核心商務區，享受千燈湖CBD頂級教育、商業、交通和生態配套。該項目近廣佛線上的千燈湖地鐵站，毗鄰廣州荔灣，“稀缺度”拉滿。正因此，該項目是去年底以來，桂城千燈湖板塊的“三冠王”（成交套數、面積、金額均爲第一）。

▲瑧府是去年底至今的“三冠王”

這幾個都是資深的人氣紅盤，本身市場認可度就比較高，現在利好政策釋放，只會更加搶手。

回看歷史，從2000年至今，美國一共經歷了3輪降息週期和3輪加息週期。週期的輪替帶來資產的起落，猶記得上一輪美聯儲降息是在2020年，直接帶動了中國信貸寬鬆，間接導致了房價的一輪爆發。

如今，歷史的轉盤又一次來到眼前，哪些人能把握住呢？