公募REITs發行提速 市場呼籲長錢流入

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道

今年以來，公募REITs（不動產投資信託基金）市場常態化發行進程明顯加快。

據中證鵬元資信評估股份有限公司（以下簡稱“中證鵬元”）統計，截至2024年10月29日收盤，我國公募REITs上市發行達到47只，累計發行規模達到1419.73億元。

《中國經營報》記者注意到，從投資收益來看，今年公募REITs有不錯的表現，受到投資者的青睞。

展望REITs發展，上海交通大學上海高級金融學院金融學講席教授、學術副院長嚴弘在“2024中國不動產金融論壇”上指出，目前REITs市場在擴募、主動管理能力、市場波動三方面還存在問題。在擴募方面，嚴弘建議放寬擴募約束、建設多層次REITs市場；在主動管理能力方面，REITs管理人需要權責利統一；在市場波動方面，需要允許更多金融產品與投資主體進入REITs市場，鼓勵長錢、穩錢進入市場，構建可持續發展的中國REITs市場。”嚴弘指出。

公募REITs供需兩旺

從發行數量來看，中證鵬元指出，今年是REITs發行大年，目前發行規模達到414.57億元，遠超歷史往年水平。其中2021—2024年至今分別上市11只、13只、5只、18只，上新規模和審覈速度加快，預計至年底全市場發行規模有望超1500億元。

談到REITs發行放量的原因，中證鵬元研發部資深研究員，宏觀及REITs研究小組負責人吳進輝接受記者採訪時分析，一級和二級市場正向循環，發行人動力足，投資者配置需求旺盛。一方面，我國擁有巨大規模的存量優質資產，有較大訴求通過發行REITs來實現盤活、降負債等目的；另一方面，無風險利率的持續下行，REITs高分紅優勢盡顯，疊加宏觀環境的弱修復，資產荒背景下，REITs基礎資產和投資價值雙重加碼，受到保險和券商自營等耐心資本的青睞。

從宏觀和行業層面看，吳進輝進一步指出，當前中國正處於高質量發展和經濟轉型升級的關鍵期，REITs可以有效盤活存量資產，回收資金投入到新項目，爲不動產投資提供退出渠道，搭建“投、融、建、管、退”的全流程，進一步促進投資的良性循環，同時降低企業負債率。從資本市場看，REITs是很好的投融資工具，既可以爲企業融資，打造資產上市平臺，又可以是中長期的投資品種，具有高比例的分紅，從海外發展經驗看，REITs非常適合居民和機構投資者長期持有。資本市場的宗旨是服務實體經濟，REITs本身的特點就決定了其是資本市場和實體經濟的重要橋樑，是存量經濟時代不可或缺的重要投融資工具。

中歐基金基金經理桑磊補充道，國家發展改革委發佈的《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，讓市場預期了未來更快的發行速度、更大的市場規模，大力推動了REITs市場的發展。隨着REITs逐步增加，這也爲FOF（基金中的基金）的資產配置提供了更多選擇。

值得一提的是，REITs二級市場整體表現較好。吳進輝告訴記者，春節和8月初市場指數均實現9連陽，走出兩波較大行情，9月底受到宏觀政策超預期調整，市場有所回調。

興業研究宏觀團隊在報告中指出示，分紅即收益分配，是公募REITs投資者的核心收益來源。相較於公司分紅和封閉式基金分紅，公募REITs分紅差異主要體現在以下幾方面。一是公募基金和公司分紅均基於利潤進行，公募REITs分紅基礎爲年度可供分配金額，不僅包含利潤，還包含折舊與攤銷、調整項；二是公募REITs分紅爲現金形式，分配比例在90%以上，與封閉式基金一致，而公司分紅可採用現金或股票股利形式，除上市公司外，一般公司尚未對分紅比例作出要求；三是公募REITs分紅由基金管理人決策，與封閉式基金一致，而公司分紅由董事會和股東大會決策。

引入更多資金

“公募REITs發展潛力巨大，未來還需在四方面完善。”吳進輝分析，一是當前市場仍比較小衆，要進一步疏通發行堵點，提高審覈效率，完善各項手續和制度要求，資產類型繼續擴大，打造REITs龍頭，不斷完善多層次市場制度建設，做大做強中國特色REITs市場；二是重視投資者權益，加大信息披露質量，持續完善稅收制度，引入更多活水比如社保資金，培育耐心資本，適時推出REITs指數及其ETF產品；三是注意平衡好投資和融資，注重輕重緩急，在發展中逐步解決市場矛盾；四是要進一步加大已上市資產的擴募引導，優化擴募流程和定價機制，適當鼓勵發行人運用優質資產來擴募，加強投資者對擴募的理解。

從投資角度，吳進輝認爲，公募REITs是股債之間權益性的長期投資品種，權益性毋庸置疑，高比例分紅是其最大特點，兼具成長性和抗週期性；後續REITs市場持續擴容，資產類型不斷豐富，“首發+擴募”雙輪驅動下市場規模不斷增長，進入常態化發行階段。

博時基金REITs業務營運總監劉玄提醒道，公募REITs是一種不同於現金、股票、債券的新產品，收益現金流、分紅較爲穩定，理論上價格波動相對較小；從實際情況看，我國公募REITs市場處於發展初期，市場關注度較高，相關制度安排還有待市場進一步檢驗，疊加外部環境等各種因素影響，可能發生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動性、底層資產受到超預期因素的影響導致價格波動等情況。

劉玄認爲，隨着公募REITs市場不斷髮展壯大、配套制度不斷完善、多空平衡機制的展開、ETF及相關衍生品的發展，上述市場發展的短期因素將有望得到改善。投資者應理性看待公募REITs產品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩定經營基礎設施項目的投資邏輯。

對於廣大投資者而言，劉玄表示，穩健、適宜長期持有，是公募REITs作爲投資產品的“角色定位”，建議投資者基於理性分析判斷，根據未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。

（編輯：夏欣 審覈：何莎莎 校對：顏京寧）