搞懂法拍七件事 購屋不到6.4折

買法拍屋之前要先搞懂這七件事。(本報資料照片)

Ｑ：新北市朱先生問：法拍屋爲何都說是市價的8折起跳？甚至6.4折？買法拍屋要注意什麼？

Ａ：法拍屋的來源，主要是不動產所有權人負債，包括房屋抵押貸款未按期繳款，遭銀行移送法拍、借錢不還被債權人經由民事訴訟，獲得法院勝訴之確定判決依法執行拍賣、積欠稅捐達一定金額後的強制執行，及其他原因而移送法院強制執行拍賣等。

由於法拍屋的價格大都比市價便宜，因而，吸引不少購屋者想要進入此一領域撿便宜貨，至於市價的8折或6.4折，是指第一拍都是法院經由估價師經鑑價後訂出底價，再進行拍賣，若第一拍沒拍出去，則會打八折進行第二拍。

爲了讓法拍能順利執行，一般來說，第二拍的底價訂定大都會降低二成，因此，纔會有第二拍打8折的說法，而第三拍依法也可再降價二成，亦即8折再8折，也就是6.4折的來由。

由於想買法拍屋者，大都會有搶便宜貨的想法，因此，除非景氣看好，否則不會貿然在第一、二拍時就搶標，另外，除非精華地段，屋況好，且底價與市價已有一段差價，否則一般購屋者大都會等到第二或第三拍時再搶進。

想要了解法拍資訊，可以事先至各地方法院公佈欄閱覽張貼的拍賣公告，另外，銀行網站也會公開這訊息，以期快速達到拍賣目的。

法拍屋雖然比市價便宜很多，但其間有很多積欠稅負可得從嚴檢視，包括：

一、契稅：契稅條例第11條規定：「依法領買或標購公產及向法院標購拍賣之不動產者，仍應申報繳納契稅。」

二、房屋稅：法院拍賣的房屋承買人自領得法院發給的權利移轉證明書日起，即應開始起算納稅義務。

三、登記費：按申報地價或權利價值千分之一繳納。

四、地價稅，戶籍遷入後可申請自用住宅優惠稅率。

不過，法拍屋最怕碰到的還有「海蟑螂」這一類專門以法拍屋拍賣營生的人，有的還會霸佔拍賣的不動產，藉機索取鉅額搬遷費，因此，如果從拍賣公告看到中意的物件，就得注意法院有沒有負責「點交」這件事，有點交的房子就可避免「海蟑螂」的干擾，沒點交的風險相對就比較高。此外，目前業界也有法拍代拍公司，會幫忙處理點交問題，但相對地也要付出一些「服務費用」，就看消費者的衡量取捨。

法拍屋雖具有超低價位之特性，惟其迥異於一般市場交易，因此，標購之前應格外注意以下七件重要事項：

一、掌握市場動態：由於法拍屋的底價遠較市價爲低，因此標購之前首應掌握正確的市場資訊，尤其是景氣低迷階段，法院拍賣都得經過三、四次之後方得拍定，而在法拍屋、銀拍屋、金拍屋爭相拍賣之情況下，對於市場行情動態及價格研判就得多下點功夫。

二、實地勘察現場：由於法拍屋拍賣時均貼有法院封條，並且又不開放看屋，因此一般人對實際屋況及內部格局均無從瞭解，惟標購之前仍應親自前往勘查，並向管理員或左鄰右舍打聽是否有哪些潛在瑕疵。

三、建物是否一併列入拍賣：一般人對於法拍屋的認知，總認爲土地與房屋一起拍賣，殊不知在建築物未取得保存登記之前，或地上建物爲違章建築，就有可能只拍賣土地而建物未一併列入拍賣範圍；其次，如果是土地與建物並非同一所有權人，通常也不會一併列入拍賣。

四、土地共有人持分遭拍賣：如兩人共有一筆土地，而其中一共有人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人持分部分主張優先購買權，是則此一拍賣標的就遠比一般拍賣標的要複雜得多。

五、優先購買權問題：根據法令規定，遭法院拍賣土地之共有人、基地之所有人、地上權人、典權人、承租人，只要其在法院通知之期限內親自或以書面主張其優先購買權時，即可根據得標價優先購買，倘若投標人未能洞悉及此，很可能落得白忙一場。

《理財週刊》第755、756期

六、虛設租賃問題：由於民法中有關「買賣不破租賃原則」常遭有心人士曲解，導致債務人爲逃避因負債而遭查封、拍賣不動產，往往會在法院進行拍賣之前虛設租賃契約，以使標購人無法順利點交，因此，標購之前務必先了解清楚是否有租賃契約存在。

七、是否負責點交：如果不動產拍賣後法院不負責點交，那麼購屋者只能取得所有權而已，亦即其中如有第三者佔有時，概由拍定人自行處理。

一般而言，法院不負責點交的情形有三：

不動產遭查封之前已出租與第三者，而拍賣當時租賃關係依然存續，此時需俟租約期滿，標購人方有權承受。