富力物業招股書失效，兩日內已有兩家物業公司招股書失效

又一家擬赴港上市的物業公司招股書失效了。10月26日，富力地產（02777.HK）旗下的物業公司富力物業在港交所的招股書已經呈現“失效“狀態。今年4月26日，富力物業向港交所遞交招股書。根據招股書內容，富力物業的收入由2018年的18.23億元增長19%至2019年的21.7億元，並進一步增長19.7%至2020年的25.97億元；於2018年錄得年內虧損1160萬元，年內利潤由2019年的6380萬元增加275.6%至2020年的2.4億元。2018年、2019年及2020年，富力物業整體毛利分別爲2.71億元、3.89億元及6.44億元，整體毛利率分別爲14.9%、17.9%及24.8%。從招股書披露的數據來看，富力物業的資產負債率處於較高的水平。截至2020年底，富力物業的資產負債率爲109.1%，較2019年上升1.2個百分點。截至2020年12月31日，富力物業管理的552個項目位於中國26個省、自治區、直轄市的102個城市，總在管建築面積爲6940萬平方米，包括295個住宅物業項目，在管建築面積約爲5810萬平方米；及257項商業物業項目，在管建築面積爲1120萬平方米。截至最後實際可行日期，富力物業總在管建築面積進一步增加至7160萬平方米。若按照原計劃，富力物業應在今年第三季度在港交所上市。此前IFR國際金融評論消息稱，富力物業此次擬籌資不超過7億美元。招股書失效並不鮮見，公司只需更新資料即可再次“激活”上市程序，但富力物業的赴港上市已因1個月前股權轉讓而徹底終止。9月20日，碧桂園服務（06098.HK）公告稱，與富力物業服務集團有限公司簽訂股權轉讓協議，將以不超過100億元的代價收購富力物業擁有的物業管理業務。此次收購的代價不超過100億元，主要由兩部分組成：不超過70億元（針對2021年現狀部分），以及不超過30億元（針對未來0.66億平方米在管面積合約）組成，上述代價將可能由於未能實現代價支付的條件而調減。在富力物業IPO前，富力地產執行董事和大股東李思廉、張力分別間接持有其46.48%的股權，餘下7.05%股權由二者親友陳思樂名下升卓所持有。富力物業賣給碧桂園之時就有消息稱，此舉是富力地產爲了回籠資金，緩解公司資金壓力。國際評級機構標普曾在10月初的一份報告中稱，將富力地產長期發行人評級從“B”降至B-，展望爲負面。標普認爲，評級下調反映出富力地產銷售放緩所導致的流動性受限，在未來12個月內，富力地產履行其債務償付義務方面存在較大壓力，嚴峻的經營環境可能會令其限制改善流動性的努力，而且富力地產在資產處置方面缺乏進一步的實質進展。償還債務方面，富力地產在2022年下半年需要償還40億元的公司債券和6.5億美元的債券，標普認爲，富力地產未來12個月的還款需求相對其手頭現金而言仍相當棘手。在合同銷售前景疲軟的情況下，現金生成速度的放緩會對債務償還帶來不確定性。標普認爲，該公司可能在未來12個月內出售投資性地產、酒店物業或項目股權。雖然管理層表示正在就一些項目處置進行深入談判，並已收到部分款項，但執行部分將是改善公司流動性的關鍵。就在富力物業招股書失效前一日，廣東地產商海倫堡旗下的物業公司海悅生活在港交所遞交的招股書也顯示爲“失效”。此外，海悅生活的母公司海倫堡曾在2018年10月和2019年5月兩次向港交所遞交招股書，但最終其招股書都以“失效”告終。至此，海倫堡地產和物業雙雙赴港上市失敗。