方慕孺 看房當興趣

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【經濟日報╱記者簡威瑟／臺北報導】

資深證券、期貨分析師方慕孺十年前，買下位於板橋遠東通訊科學園區附近房子，迄今增值幅度驚人。方慕孺說，買房大家都講地點、地點、地點，但地點只能保值，若希望房地產爲自己帶來獲利，就要挑選有增值條件的地方。

所謂增值條件，指的是要持續有外來移入人口。方慕孺舉例說明，他從小在竹北出生長大，自從新竹科學園區發展之後，竹北不斷有外來人口移入，房價因而節節上漲；另一個較近的例子是內湖科學園區，也同樣因人口不斷移入，帶動周邊房地產價格走揚。

根據這些經驗，若能早先挑選相關區域的房子，無論是自住或投資，都能享有增值效果。方慕孺回憶，即使2008年碰到金融風暴，板橋遠東通訊科學園區附近的房價仍然相對抗跌，之後則迴歸上漲的軌道。

方慕孺之所以講求未來人口移入潛力，以及交通設施發展的可能性，而非一味挑選精華地點，很大一個原因是與他的工作核心價值有關。

方慕孺的職場生涯都與證券業相關，總資歷達27年以上。甫入行時，他從營業員開始擔任起、一做就是十年，隨後，轉職成爲研究員，正式開啓他的基本面研究之路；退休前最後一分工作是華南永昌證自營部經理人，結合他的基本面專長，以低檔發掘好股、並買在好價位的邏輯自我要求，創造超額利潤。

股票如此，投資房市當然秉持相同邏輯。

方慕孺說，操作股票講的是本益比，本益比的倒數就是預期報酬率，與他在衡量房價時，採用租賃報酬率的概念頗爲類似。方慕孺纔可以在股市中挖掘價值被低估的好公司，也能在房市中發掘未來成長潛力較強的好物件。

針對年輕人想買房、卻無力負擔的辛苦，方慕孺認爲，解決之道就是要先破除買房只挑地點的迷思，精華區、蛋黃區人人愛，房價也抗跌，但最大的問題就在於精華區土地有限，多數價格都已衝上歷史天價，若年輕人執意挑選蛋黃區，認爲自己買不起房子的感覺就會很強烈。年輕人想置產，除了考慮當地生活環境符合自身需求，更應從房價還低潛力區域下手、增值潛力才大。

方慕孺剛從證券行業退休，有空就去看房子，看房子變成一種生活興趣，甚至回南部老家時，也是四處逛逛、看看區域的發展；他笑說，養成這種習慣就像當初做研究時在拜訪公司一樣。他也建議，年輕人不妨培養看屋的興趣，一方面是正當休閒娛樂，一方面也對房地產建立更多瞭解，從親眼所見的學區、生活機能、周邊設施等，到聽聽仲介或是附近鄰居的說法，纔會得到真正的第一手資料，不會只看建商廣告在挑未來居所。

現職馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。學歷淡江大學中文系世新大學中文研究所經歷中研院士曾永義教授助理高雄特派記者住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長