房價再跌25%，高盛新的預言

高盛又出來預測樓市了，這次是說到今年底沒有賣出去的房產庫存金額將到達到93萬億，相當於咱們今年預期GDP的67%，也等於中國家庭2023年財富的13%，而在這個對比之下，今年房產銷售總金額預測不到9萬億元， 但是樓市的總負債金額在59萬億，所以高盛判斷市場不太可能解決如此嚴重的庫存過剩和總負債問題，並且認爲房價還會面臨20%-25%的下跌，差不多等於樓市峰值的一半。

當然，不全是下跌的預測，高盛還說到了2025年底左右的時候樓市會企穩，到2027年平均房價會上漲2%，而這個前提是2027年新房的銷售額要再8萬億左右，地方政府要額外提供8萬億的財政支持才能實現的。而之前在半年前，高盛就預測過咱們房價將在2027年三季度才企穩，但是現在又有新的判斷了，可以說樓市現在的變化幾乎是三個月就一個樣了，這裡面的政策屬性影響太大了，所以高盛也不可能完全踩準預測的點，但是大的趨勢咱們還是可以看看的。

首先高盛這次的預測不是憑空得來的，因爲從今年的政策來看，雖然是頻率很多，但是力度其實相比咱們樓市的窟窿其實只是九牛一毛的，就像咱們現在的房地產庫存如果全部建成就有93萬億，而咱們今年全年新房銷售額也就9萬億頂天了，那等於去化週期就有120個月至少，這還是建立在未來一套新房的庫存都不增加且還能長期保持9萬億的銷售額前提下才能實現。而總債務59萬億也是一個攔路虎，之前出的政策，包括3000 億元再貸款額度、4 萬億白名單信貸計劃、100萬套舊樓改造等。

看似很多，但是跟總的債務體量對比一下，其實就是毛毛雨，整體救市規模其實是不足的，而且執行層面會打多少折扣大家應該能懂，當然，前幾天又出了10萬億的地方化債政策，所以有了這個刺激政策，所以高盛對咱們企穩的時間是提前了一年多了，就像5月的新政，到9月的新政，基本沒人可以完全預測到，而10萬億的預測也是有出入的，這些錢還是給地方化債和償還利息的。

而現在一線是還沒完全鬆綁的，只是現在樓市大方向是朝着繼續鬆綁去走的，就像利率在10月的時候給了大家超預期的下調，存量房業主提前還款潮也得到了一些抑制，這都是靠實實在在的讓利纔出來的，而不是光靠喊能喊的到的，購房者是用真金白銀去投票，所以現在如果還是傳統的救市操作，對市場而言基本掀不起太多水花了，接下來肯定要保持一定體量的化債和去庫存的持續操作，纔可能去化解90多萬億的庫存和50多萬億的債務，這是跑不掉的。

所以從10萬億這個東西出手後，我們也相信整體的救市力度會繼續加快，一線估計完全鬆綁的時間點也不遠了，現在廣州已經是完全裸奔的狀態了，雖然10月是出現了上漲，但是11月的銷量相信大家都感受到了，沒能繼續支棱太久，現在大家還是要按季度季度的來看了，價格和銷量目前還沒能同步上漲，在當下樓市波動期，只能更加持續跟着房價數據來看了，因爲現在如果說未來五年後的房價就太遠了，就像地方現在的債務，也是先解決眼前的再說了，未來十幾年慢慢消化，之前樓市一口吃成了胖子，往後的減肥也要一點點的時間才行，不可能快速消退體重。

而對政策而言，現在就不要老想着去抄底，比如政策出臺了，看看一季度的銷量如何，價格走勢如何，量在價先，樓市是不會像股市一樣那種一夜暴漲和暴跌的，除非是有驚爲天人的政策出臺，當然有這種政策的話，99%是沒辦法躲過去的，所以如果政策出來，銷量和價格都企穩了三個月甚至明顯回暖了，你再考慮上車也不會晚，而且配售型保障房具體細則和要求都還沒正式出來，未來商品房是保障房是兩條腿走路了。

如果你是純居住的剛需，肯定兩條腿都要考慮一下了，不要只盯着商品房那一條腿，現在就業的不穩定性還是比較大的，你今天月入一萬，下個月可能就失業歸零了，就像自媒體行業來說一樣，不少人可能紅利期一個月能賺好幾萬，但是隨着流量退潮，可能一個月就小几千了，因爲大環境擺在這裡，沒必要加太大的槓桿逼死自己，還是要看自己的收入和家庭情況，政策是來了，但是多數普通人是接不到太多水的，就像存量房利率，這是實打實的省錢了，那一年多數人可能也就省個小一兩千塊，這都是大恩大惠了，而接下來說還有稅收方面的讓利，大家等着看看細則吧，到底會讓利到什麼程度。