房地產行業點評：2023年樓市延續承壓，短期壓力猶存（平安證券研報）

每經AI快訊，2024年1月17日，平安證券發佈研報點評房地產行業。

事項：

國家統計局公佈2023年1-12月全國房地產開發投資及銷售數據，其中投資額11.1萬億元，同比下降9.6%；房屋施工84億平米，同比降7.2%；新開工9.5億平米，同比降20.4%；竣工10億平米，同比增長17.0%；商品房銷售面積11.2億平米，同比降8.5%；銷售額11.7萬億元，同比降6.5%；房企到位資金12.7萬億元，同比降13.6%。

平安觀點：

全年投資下滑近雙位數，短期壓力猶存。12月單月地產投資6,868億，同比降12.5%，降幅較11月擴大1.9pct；2023年全年地產投資累計下滑9.6%，其中東部、中部、西部、東北部投資分別同比降5.3%、9.5%、19.6%、24.5%。銷售承壓及資金偏緊背景下，預計短期投資壓力猶存。我們維持地產2024年度策略觀點，預計中性假設下（新開工降10%、土地購置費降5%、施工意願降1%），預計2024年地產投資同比降8.9%。

新開工創07年來新低，竣工表現較好。12月單月新開工0.8億平米，同比降10.3%，全年開工9.5億平米，同比降20.4%，絕對值創2007年以來新低。考慮2024年地產銷售或仍承壓、庫存去化週期不低（年末商品房待售面積同比增長19%至6.7億平米）、近兩年土地成交大幅萎縮，預計2024年新開工仍將延續回落，但降幅有望收窄。12月單月竣工3.5億平、同比增15.3%，延續較好表現，全年竣工10億平、累計增長17%。參考億翰、樂居財經，統計的40家房企2023年交付套數同比增長7%。考慮2024年竣工面臨高基數問題，疊加剩餘臨時停工項目盤活難度較大，維持2024年竣工個位數下滑判斷。

銷售面積接近2012年水平，供需雙弱仍是制約。12月單月商品房銷售面積、銷售額同比分別降12.7%、17.1%，全年累計下滑8.5%、6.5%，銷售面積創2012年來新低。其中東部、中部、西部、東北部銷售面積分別下滑6.7%、13.2%、7.5%、3.0%。儘管上年9月以來核心城市樓市鬆綁力度加大，但託舉效果仍不明顯。考慮供給端受制於開工及拿地大幅下滑，需求端觀望情緒濃厚，加上二手房分流衝擊更大，短期銷售下滑預期難以扭轉，維持此前年度策略判斷，預計2024年全國銷售面積同比下滑6.9%。但若城改等政策力度超預期，實際銷售表現有望好於該預期。

到位資金下滑兩位數，國內貸款及按揭降幅稍小。12月單月房企到位資金1.0萬億，同比降15.8%，增速環比有所擴大，全年累計到位資金12.7萬億元，同比降13.6%。其中國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款、自籌資金分別同比降9.9%、11.9%、9.1%、19.1%。

投資建議：12月地產銷售、投資、開工同比延續弱勢，行業量價調整持續對板塊估值形成壓制，短期持續關注後續量價表現。個股投資方面，短期土儲質量仍爲房企估值核心，建議擁抱土儲質量佳、增長確定性強、積極優化發展模式房企，如保利發展、招商蛇口、越秀地產、華髮股份、中國海外發展、濱江集團、萬科A等；同時關注物管（招商積餘、保利物業等）、代建（綠城管理控股）、經紀（貝殼）等細分領域龍頭、產業鏈（海螺水泥、東方雨虹、偉星新材、北新建材等）及城中村改造等主題性機會。

風險提示：1）樓市修復不及預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：若政策發力、樓市修復不及預期，資金壓力較高企業仍可能出現債務違約/展期情形；3）房地產行業短期波動超出預期風險：若地市延續分化，多數房企新增土儲規模不足，將對後續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、投資、開工、竣工等。

(來源：慧博投研)

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請覈實。據此操作，風險自擔。

(編輯 曾健輝)