房地產能不能觸底，就看11月了

似乎一夜之間，房地產“天變了”！

尤其國慶期間，中國樓市迎來“超級人氣、超級成交”的雙豐收！

“超級人氣”，是售樓處一改過往7月8月9月的門可羅雀，國慶迅速變成巨量到訪、人潮涌動，甚至國外友人、異地他省都在前往一線城市上午看房下午買樓，有購房者吐槽，“售樓處到處都是人，沒想到國慶假期售樓處都擠成了5A景區”。

“超級成交”，是一線城市和部分二線城市成交井噴，同比去年翻倍甚至1倍，2倍，甚至3倍，成交喜報刷爆了整個地產朋友圈；……同時竟有房企大膽漲價2%，或是取消過往所有價格優惠，而二手房更是有房東借勢加價10%。

這種超人氣，超成交，讓身在寒冬3年之久的地產人，都不敢相信這是真的，畫風全變了！

當然，恍惚的背後，大家內心都有兩個問題。

其一，國慶這一輪“火爆”，還能持續多久？

其二，官方明牌的房地產“止跌回穩”，何時到位？

part124年年內止跌回穩

在這個節骨眼，中信證券“先聲奪人”。

他預測，2024年內房價可以“止跌回穩”。

總結下來，中信證券核心給出了3個研判。

其一、整體回穩路線是在2024年年內，先從一線城市核心區域回穩，而後向一線城市其他區域，再到二三線城市，最終全國房地產市場實現止跌回穩。

其二、從過去7日（9月28日~10月5日）的75個城市大中介二手房交易量較2023年同期增長高達82%，較“517”政策後交易高點僅低約5%。同時，按照每年季節性規律，國慶長假期間是二手成交低谷，而今年相對強勁的表現，相信長假之後房地產交易可能進一步放量。不過中信也提醒，後續樓市也面臨兩大風險，一是房地產市場基本面升溫熱度不可持續的風險；二是低線城市供給過大的風險；

其三、房價和股價會有三重關係。

第一，中長期看房價和股價會表現爲同向變化，而解釋房價和股價同向變動的主要原因是財富效應，即居民財產性收入的增加反過來又增加了居民其他資產配置的需求。第二、股價往往先於房價表現而表現，房地產市場表現往往滯後；第三，樓市波幅會明顯小於股市波幅，房價的波動性遠遠小於股價。

比如根據國家統計局和Wind數據，2005年以來，房價指數的月度環比標準差爲0.5%，滬深300的標準差則到了8.0%。無論在上漲還是下跌的環境中，股市的彈性都往往更大。

應該說從9月底以來中國股市的彈性和過山車表現，中國新老股民都膽顫心驚體驗了一把，這一方面是牛市啓動初期的“必經階段”，即震盪洗牌從第一階段的情緒普漲的“人有多大膽”的瘋牛逐步過渡到“分化漲跌”的冷靜理性的慢牛長牛階段。

其實太陽底下沒新鮮事，這一輪股市牛市如此，其實昨天的樓市過山車又何嘗不是如此，背後本質都是“人性”使然，都是“衝動到理性”的人性驅動，這是一個過程，也是一種習慣。

無獨有偶的是，克而瑞也給出了2024年“四季度”止跌回暖的時間表。

克而瑞表示：“如果單純以當前條件預判本輪復甦，仍然爲脈衝式復甦；但2024年四季度一旦整體政策落實、宏觀經濟復甦、股市平穩，那麼樓市止跌回穩是大概率。”樓盤線上營銷中心，點擊瞭解

part 2未來半年樓市企穩否——關鍵看11月！

客觀而言，眼下房地產中介、置業顧問、博眼球的媒體無疑都在談樓市“爆了”，但未必全面或是可持續。

一則是銷售員基於王婆賣瓜利益使然，必然出現朋友圈一連串成交炸裂喜報；二則是媒介以此吸引更大流量，而且是政治正確，眼下正需要唱響樓市光明論。當然，房企從業人員怒放的心情也是可以理解的，畢竟冰窟凍了3年一秒入夏過年，喜悅之情，大家還是要理解理解。

眼下，10月國慶節一週的火爆是必須的，第二週也似乎也不錯，眼下路透社又傳出財政6萬億救市小作文，而且大概率爲真，同時10月17日國新辦又宣佈樓市直管部門住建部又或將有重大“利好”釋放……可以預見的是10月第三週、第四周樓市成交量，大概率會繼續不錯……所以

從這一連串央行、發改委、財政、住建部的車輪戰、組合戰、不達目標不罷休的超級救市來看，10月四個一線城市和優質二線城市止損企穩甚至回升將是大概率事件。

果然，如同政策是超預期的，10月銷售也是超預期的好。

看重點城市。CRIC統計的全國重點23城十一期間認購面積環比上升77%，同比上升65%，其中北上深廣一線城市同比增102%，深圳廣州最猛，北京上海也不錯，而重點二三線城市也同比增55%。

以深圳爲截至10月13日深圳貝殼二手房日均簽約量環比9月日均簽約量暴漲182%，比如上海假期7天二手房成交同比大增90%,接近翻倍；比如廈門10月第二週新房成交大漲123%；

看典型房企，從CRIC調研的十·一期間房企銷售數據看，部分央國企等TOP20房企銷售普遍同比增幅60%-150%，或較9月日均增幅也在100%-180%，即便部分頭部民營企業同比增幅也在20%-50%左右。

比如保利國慶來訪客戶超10萬批次，累計成交260億；招商蛇口“金秋好家節”全國銷售125億，廣東國企越秀地產也實現銷售認購額91.9億，創歷史同期新高。民營之光龍湖實現日均認購量同比2023年“十一”期間提升20%以上。

眼下重點城市10月止跌企穩幾乎無懸念了。

但老潘提醒的是單憑國慶狂歡的業績乃至整個10月的止跌回穩，並不能斷言中國樓市就已止損企穩。

其一，國慶乃至整個10月的“企穩”不能代表企穩，要至少3到6個月的市場企穩，才能說整個樓市短期穩了。畢竟擠牙膏救市比如517也是持續2、3周乃至1個月的火爆訪談，所以單就10月企穩還不能說明問題。

事實上，7月，8月、9月三個月的數據非常難看，以百強房企銷售數據看，百強7、8、9三月銷售分別同比下降19%、22%、39%，而且本是傳統火爆月的金九卻成了鐵九不如，9月繼續同比下降39%，環比也是下降2.2%……所以9月底的宇宙級救市也是不得不救，這也反過來說明10月相對9月環比止損企穩，也更容易很多，因爲

9月的基數不高！

所以，10月樓市的企穩，是必然的，並不值得歡喜或過度樂觀。

其三，關鍵還是看11月銷售數據。

爲何是看11月，而不是12月，或者其他月份。

核心在於眼下10月的數據環比9月大漲幾乎是必然，而12月屬於樓市多年的“年末業績翹尾衝刺月”，房企會以超大力度促銷衝業績，所以12月數據大概率都會比11月環比上漲。

而25年1月，2月銷售數據按照傳統規律也必然不太好看，因爲今年春節在於2025年1月29日，因爲春節效應和寒假旅遊效應，樓市銷售都會“自然性”走低……從這個角度看，未來10月，11月，12月，1月，2月這5個月來看，最核心的觀察指標是11月銷售數據更有觀察價值。

一旦11月銷售成交數據能夠延續10月銷售，那麼大概率10月，11月，12月，乃至整個24年四季度銷售數據，都是“好看的”。而且一旦10月，11月，12月都企穩了或略略回升了，也會強化整個地產行業的各方信心，也會適度修復傳統寒假春節的銷售低潮，而到3月金三銀四的傳統旺季，因爲有了過往5個月的“企穩”，3月企穩也將是有把握的。

所以，如此看來，11月銷售，將是未來房地產止損企穩關鍵之關鍵！

part 3先量後價，也未必！

當然相對於房價能否年內止損企穩，老潘更關注的是還是量能否在24年內四季度成交量的企穩。

特別是百強房企銷售量未來3個月能否持續環比爲正。

因爲從市場規律而言，量和價在傳統市場規律是

量在價先！

即如果沒有量的持續穩住，價，其實是很難穩住的。

尤其過去是長達3年是“量價雙跌”……現在ZZJ旗幟鮮明明牌的“止損企穩”，應該是“量穩價穩”，是“量價雙穩”，這纔是真正意義的有效企穩。

那麼從過去3年的“量價雙跌”到24年四季度力爭量價“雙穩”，顯然還要經歷“持續量穩後再反向刺激賦能價穩”這一動能轉換過程。

當然，四季度是非常時刻，因爲今天中國樓市已不是政策市，而是“非常”政策市。

眼下非常時刻的一連串、超重磅、超預期，對，老潘重複一下是超預期3個字……這個非常關鍵，非常力量，是有可能助力樓市一步完成“量價企穩”。

比如今天瘋傳的財政6萬億非常大禮包。

6萬億是啥概念？啥量級？整個當下中國房地產樓市24年大概率才9萬億左右，幾乎相當於“複製”了一箇中國樓市。

一旦老百姓都知道未來3年中央大放水，中央政府強力加槓桿後，那麼，“買房避通脹”就演變爲下一個時期購房的新邏輯。

彼時買房，就不單單是爲了居住，而演變成爲新一輪的“資產保衛戰”。

比如眼下持續增長的高儲蓄與M2，未來大放水後，存在銀行的錢就會跑步進入樓市。

因爲全球常識是

大放水時刻，唯有房產是資金保值、抵抗通脹的資產首選！

part4中國樓市進入“非常政策市”新階段

3年持續下行的樓市寒冬，讓房企陷入絕境，百強46家爆雷，房地產風險更是從民營房企蔓延到混合所有制房企的萬科，金地，再到如今24年蔓延到央國企陣營。

整個央國企即使頭部央企保利、中海、華潤、招商都在2024年開始組織收縮，拿地收縮、銷售收縮。而到24年前9月持續下跌後，一位房企董事長在接受界面新聞採訪時甚至表示：

“十月份房地產市場再不好轉，整個房地產行業都將資不抵債。”

這不是危言聳聽。

事實上，債務是剛性的，開發商遭遇房價這3年暴跌甚至腰斬，幾十家爆雷房企，其實大多早就資不抵債。

不客氣的說，樓市再這麼跌下去，中國房地產系統性風險必然爆發，再這麼跌下去，地方政府的土地財政就會顆粒無收……所以關鍵時候國家出手了。

一方面7、8、9月樓市數據持續惡化倒逼，另一方面是920美元降息週期開啓的誘導，同時，再加上經濟基本面因爲龍頭行業房地產的領跌而其他產業短期又難以GDP補位最終導致中國經濟整體動力不足，持續低迷……最終，924，迎來中國的“非常”政策市新階段。

眼下中國樓市，整體進入一個“冰冷3年”的冰封市場狀態，與“爆發狂熱的非常政策”的博弈與較量新階段。

眼下10月雖然政策大勝，但樓市談止跌回穩還言之過早。

畢竟短期而言，老百姓的收入、就業、經濟基本面並沒有有實質性改善；畢竟佔據95%數量的中國三四線城市庫存過高且國慶成交依舊低迷的基本面依舊短期難以改善；畢竟即使非常規超級救市政策，但客觀也需要市場去消化，去轉化，去補丁政策加強政策的後續再強化（比如10月17日的住建部又將開炮）……這都需要時間。

冰凍三尺非一日之寒，

終究，中國房地產的3年暴跌，客觀需要一段時間去賦能，去修復。

看11月吧！