房貸利率，開始反彈上漲？
買完房的朋友們，25日已喜提LPR-30！
趕緊去銀行APP查查已經下調的房貸，讓自己Happy一下。
很多人分享自己的“新賬單”。
不管降多降少，看得出來，都是久旱逢甘霖啊。
之前買二套房的朋友最開心，有人月供直降1000多元。
但大家疑慮最多的是同一個問題：
“不是說好都降到3.3%嗎？爲什麼我還是3.9%？”
再科普一下，本次存量房貸利率的下調，會分兩步走。
10月25-31日下降的是基點部分。
比如你之前是LPR+30，那今天就先降60個基點，變成LPR-30。
但你的LPR還停留在上一次重定價日（大部分人都是今年1月，爲4.2%），並非最新的。
等到下一個重定價日，纔會把LPR這部分降下來。
2025年1月1日開始，你的房貸利率纔會變成3.3%（假設11、12月LPR不降）。
總之，放心，銀行不會“耍賴”，更不會讓咱“佔便宜”。
咱就等着自動調整就好了，不必焦慮。
存量房貸利率降，新增房貸利率又漲！
真蒙圈……
這兩天，有些城市的房貸利率，竟然反彈了！
廣州、武漢、南京、蘇州……緊急撤回一批“史上最低”房貸利率。
廣州房貸利率2.6%被撤回。
要求不能低於公積金貸款利率2.85%。
武漢首套房貸利率，重回3字頭。
之前爲LPR-70，本來10月21日LPR降到3.6%後，首套就能低到2.9%了。
誰成想，10月23日，武漢的銀行要求把基點漲到-50，利率漲到3.1%。
南京首套房貸利率，漲了25個基點。
本來南京首套利率能做到LPR-90。
按照最新3.6%的LPR，都能低到2.7%了，比公積金2.85%低不少。
但現在首套利率已從LPR-90漲到LPR-65。
看來2字頭的利率，短期想大規模實現，相當有阻力呀。
恐怕核心就卡在了公積金利率，不允許“公商倒掛”。
要麼公積金利率降，要麼商貸利率漲。
現在默認了前者……
連新京報都發社論，呼籲“公積金貸款利率調整步伐不妨再快些”。
降低利率，不能輸在公積金上呀。
這其實也是一次壓力測試。
側面證明，現在的房貸利率，已是銀行能接受範圍內比較低的水平了。
短期在基點上大概率不會有下降空間，只能期待LPR持續降低。
所以打算買房的朋友，不必爲了擔心利率站崗而一味的等等等。
只要LPR下調，買完房也能跟着降，重點是抓住天津-60的基點。
我們也諮詢了銀行工作人員：
天津的房貸利率基點目前沒有變化，也沒有要調整的預期。
說迴天津樓市。
很明顯，這周大家的觀望情緒又迴歸一丟丟。
刺激政策出了這麼多，怎麼又開始觀望呢？
因爲慣性。
之前的“517”或者“901”新政，都是脈衝行情，效力基本就維持三週。
國慶假期到現在，正好快一個月，“情緒慣性”又上來了。
所以，需要判斷，這次的政策效力，是階段性的還是持久性的？
❶二手房的成交量能穩住。
這周工作日，都能出現200套以上的成交量，保持高位。
本週末維持300套以上，沒太大問題。
說明二手房已經放量了，也出現少數業主試探性上漲掛牌價。
如果能保持住這個量，二手房價格回調也是正常的。
❷新房屬於“保溫狀態”。
雖然沒再衝高，但是“溫度”橫住了，也就意味着成交量扛住了。
比政策狂轟之前的成交量，高出30%。
現在樓市正處於調頭期，調頭的快慢，取決於成交量的高低。
目前看，還在調頭，並沒有停止。
之前政策出臺三週後，市場就涼了，恢復到出政策之前的狀態。
這次明顯不一樣，強力之下熱度頂住，沒往下出溜。
事實上，樓市即便回暖也是“衝高-持平-再衝高-再持平”。
“階梯向上”而非“索道向上”。
❸一線城市出現示範效應。
一線城市是風向標，極具參考意義。
如果一線明顯回暖，那這波行情就立住一大半；如果一線都涼涼，那就洗洗睡。
【深圳】
預計10月中介門店實際簽約超8000套，漲幅約30%，二手房交易量逼近“繁榮線”靠近。
新房成交量已達“繁榮線”水平，10認購量有望超1萬套。
【廣州】
截至10月19日，二手房已成交10318套，比肩去年小陽春的熱度。
珠江新城成交單價超過10萬的二手房佔比接近一半，而9月這一比例僅爲1/3。
截止10月21日，新房網籤6300套，比9月全月都漲了22%。
截止10月20日，二手房成交13053套，已與9月全月持平。
截止10月24日，北京二手房實際成交已超2萬套。
10月新房實際成交約2.5萬套，有望下8年來同期最高。
一線城市已經跑出“領頭羊”的陣勢，第一波成交量的示範效應出現。
天津10月新房成交量肯定是大漲的，預計漲幅50%左右。
重點是11月，有量才能止跌，這就要判斷供需。
供應基本以現狀爲主，短期彈性空間不大。
主要關注需求量，能不能保持或增加。
“開關”在於二手房。
二手房量漲價漲，就能托住年底的新房市場。
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