二手指導價，走下T臺
央行最近公佈的金融統計數據顯示：7月居民中長期貸款增加1486億元，同比大幅減少2488億元。
一般來說，中長期貸款中佔大頭的都是房貸，這意味着，7月住宅市場行情再度萎縮。
沒人買房，市場起伏不定，政策端再從調控工具箱裡挖錦囊：一手房不夠，二手房來湊：
【7月以來，已有13個城市取消或優化二手房指導價制度】
這是去年夏天出臺的調控工具，用來抑制熱點區域的高房價，以及防範槓桿風險——最嚴格的時候，不管“指導價”與“市場掛牌價”存在多大價差，銀行放貸都要按照指導價執行。
但好景不長，去年下旬樓市進入下行區間，持續到如今。二手房交易量萎靡、成交價“奔向”指導價，官方“防過冷”都來不及，二手房指導價淡出也在情理之中。
7月4日，西安住建局明確表示暫停發佈二手指導價，這距離其施行指導價剛好一年。
這次官宣，揭開了不少城市二手指導價“名存實亡”的事實。
以熱點城市爲例，地產壹線諮詢中介發現，目前貝殼等二手房平臺上，西安只顯示掛牌價；成都重點標出掛牌價同時，下方還顯示指導價作參考；廣州則表示，如果業主的掛牌價超過小區指導價，只能顯示指導價，但購房者可以通過詢問中介獲得真實價格。
更關鍵的是，多城的銀行貸款不用看指導價臉色。
二手指導價落地後，成交價格多數位於【指導】與【掛牌】之間，但一些城市的商業銀行只認指導價放貸，其中的差價要買方自己掏錢，等於變相提高了買房的首付成本。
但現在，有廣州中介向地產壹線透露，3月開始貸款就已不受指導價影響，甚至，“其實更早在去年，就已經有了私下寬限的機會。”
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，二手參考價出臺的目的，是作爲個人房貸的評估價基準，當時作爲調控組合拳對抑制市場過熱、控制購房金融槓桿，在各城市都有一定的積極效果。
“但隨着市場環境的改變，到現在，市場價開始貼近指導價，存在的意義就不大了。”
據瞭解，目前15個發佈了二手房指導價的城市中，已有西安、成都、寧波、紹興、三亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北京和無錫等13個城市取消或優化。
伴隨着二手指導價淡出，成都二手房成交量在7月也走出了獨立行情，大成都範圍內一共成交17293套二手房，同比增加約409.37%，創下十年新高。
有成都二手購房者向地產壹線表示，這並不一定是指導價直接的刺激作用，“其實成都近期有各類鬆綁政策，如落戶買房門檻降低、近郊房不納入套數等，以及新房一直要搖號的規則，都會影響大家的選擇。”
“取消二手房指導價”在一攬子調控中，給成都購房者留下的印象並不深刻。但畢竟指導價剛推出的時候“殺傷力”很強，這次調整更像助興，爲官方釋放一些積極信號。
廣州中原地產項目部總經理黃韜進一步指出，即使現在各類政策放鬆，市場也沒有巨大的需求量去承接，因爲購房者的預期信心還沒恢復、錢袋子也有所顧慮。
7月以來，二手房市場的交易量保持了修復態勢，貝殼研究院監測50個重點城市二手房成交量指數環比微升。但市場機構認爲，受疫情和經濟影響，復甦還處於初期，微弱且艱難。
政策工具的引導效果能否持續，究其根本還是要靠整體的經濟拉動，黃韜預測，可能第四季度會所有改善，甚至有業內人士持更悲觀態度：要等到明年。
相比成都、廣州等城市只把部分小區納入指導、甚至還有些地方並未出臺具體細則，上海、深圳是最“心狠手辣”的兩位，將指導範圍覆蓋全市，執行也很到位。
主要原因在於，這兩座城市二手房市場常年火爆，佔據房屋成交的半壁江山，調控更要下猛藥。
去年2月，深圳推出指導價後，雖然偶有反彈，但成交總體處於滑坡趨勢，今年2月，深圳二手住宅成交872套，同比下降76.53%，月度成交量首次跌破千套大關，創近15年新低。
上海自去年8月推出指導價後，二手房成交量已持續下滑接近一年，並且連續多月成交低於1.5萬套以下，正常情況下，上海月均成交量在兩萬套左右。
最近，上海率先扛不住了。各種市場消息傳出，“三價就低”（即銀行將根據合同網籤價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格，以相對最低的價格審批貸款額度）政策放鬆。
從整體的交易情況來看，銀行評估價和涉稅評估價從此前的5至6成上調到了市場價的8成左右，買家可貸額度隨之提升。
市場刺激效果明顯，7月上海二手房成交量達到20075套，創下去年8月調控以來的最高紀錄。業內人士認爲，“三價就低”鬆綁是重要推手。
率先在全國推行二手房指導價的深圳，則落寞獨行——雖偶有“取消”的煙霧彈放出，但最終還是死守底線。
機構數據顯示，2022年上半年深圳市場近半數成交的二手房源都是“按參考價賣”，7月深圳二手房成交中，更有18%的房源低於指導價成交。
在這座“學位神話”之城，有家長當時重金買下網紅學區盤，如今眼巴巴看着遍地打折，“上山難，下山也難了。”
還有想要“賣一買一”的夾心層業主，降價自己心疼到肝裡，不降價又動彈不得。
有機構人士向地產壹線分析，深圳和上海作爲風向標城市，一口氣取消政策並不現實，可能會帶來較大反彈，考慮到這個情況，微調的可能性最大。
肖文曉也提到，從今年的市場表現來看，兩座城市的二手房交易量同比都有大幅下降，如果下半年市場持續低迷，也不排除後續會持續進行優化調整。