對話路勁主席單偉彪:走好當下,就是最好的選擇

地產的這一輪寒冬,比預想中更加冷冽而持久。

一開始,所有人都以爲它會遵循前幾輪週期的規律,最長不過一年半的時間,就可走出低谷。

但自2021年下半年步入泥潭後,兩年多時間過去了,行業還未下探到底。

據國家統計局數據顯示,2023年,全國房地產開發投資約11.09萬億元,同比下降9.6%;商品房銷售面積約11.17億平方米,同比下降8.5%,創2012年以來新低;商品房銷售額約11.66萬億元,同比下降6.5%,銷售額創2016年以來新低。

如果從價格看,在列入國家統計局統計範圍的70個城市中,2023年12月份,各線城市一二手房價環比均呈現下跌狀態。其中,二手住宅銷售價格全部環比下跌,這種情況極其少見——自國家統計局有記錄以來,僅2014年9月出現過。

量價齊跌、歷史新低,這些關鍵詞,都透露着前路依然崇山峻嶺,風高浪急。

對於這場仍不見盡頭的調整,路勁集團主席單偉彪先生在2022年時就已經預見到了。他在2023年初時,曾在董事會主席報告中預警股東:在我們前面會有兩至三年的苦日子。

哪怕市場上普遍觀點都認爲行業即將觸底,緩慢恢復。但單偉彪仍堅持做最充足的準備:縮表、換現金流——忍痛出售了運營已久的四條國內高速公路。

在大基建的風口下,有投資人對此惋惜不已。但單偉彪不悔:“在那個時候,我認爲這是最好的選擇了。”

時間和事實印證了他的判斷,安全度過了2023年的路勁,對無虞度過2024年也有了絕對信心。

面對眼下,國內房地產投資信心仍未改善,企業生存挑戰遠還沒有結束,焦慮是所有從業者無法避免的心態。對此,單偉彪並不鼓勵“盲”卷,更傾向給出治癒型的建議:打好手中這副牌,做好能力範圍內的事情。

與其他上市公司將董事會主席報告交由某個部門負責不同,路勁的董事會主席報告由單偉彪親自撰寫。

他認爲,財報數字是晦澀難懂的,而董事會主席報告的作用,就是以通俗的語言,更坦誠而直觀地告訴股東們,這一年的公司經營情況,“在強調優點和能力的同時,也儘量指出集團面對的困難及經營不善之處。”

在2023年4月發佈的年報裡,他如實寫道:今年有可能是自路勁進入內地房地產開發業務以來最黑暗的一年。去年我曾預警股東在我們前面會有2-3年的苦日子,不幸我這次言中了,而現實比我當初預估還嚴重。

而2023年年報的董事會主席報告,單偉彪目前也已經在起草執筆中。對於業務整體的總結,他透露,並不會比上一年的溫和:“去年肯定是非常困難的一年,今年也會是。我得告訴股東,你們別奢望這兩年會太好了。”

他預計,要到2024年年底,國內的房地產行業纔會築底,並在2025年開始慢慢向好,“但恢復的情況,估計不會太快。”

畢竟,當下房地產的問題核心在經濟上面,“整個中國的經濟也在轉型。”

2023年,國內生產總值(GDP)超126萬億元,比上年增長5.2%。其中增長較快的,是新動能領域,如電動汽車、新能源產品和先進製造業產品。這些新興領域,正在接替傳統的勞動密集型製造業,成爲新的增長引擎。

在國內經濟結構重組轉型期間,老百姓對未來、對產業、對就業、對收入的預期都會產生變化,單偉彪認爲,包括國際局勢在內的很多因素會對經濟復甦產生影響,而這些都會影響國內的房地產行業走勢。

單偉彪分析,由於新增土地供給減少——據克而瑞數據顯示,2023年土地市場成交建築面積12.8億平方米,較2022年同期下降了20%,總成交規模刷新近十年新低。短中期內,新增房屋供應將減少,國內樓市將處於去庫存的調節過程,尤其是三四線城市,消化週期會更冗長。

但長期來看,在城鎮化進程和人口基數的支撐下,單偉彪認爲,需求量仍在,未來國內的房地產市場,將能繼續保持8-10萬億的規模,“這也是一個挺大的數目了”。

據機構統計,2022年,逾七成房企“減收減利”,近半數企業淨利潤虧損,逾九成房企淨利率和歸母淨利率降低。

雖然2023年的利潤情況上市房企都還未披露業績預告,但單偉彪預計2023年乃至更長時期裡,融不到新錢的房企,都還將經歷一段時期的“利潤虧損”。

“畢竟眼下,尤其是民營房企,最重要的就是現金流,免不了需要‘降價跑量’,利潤必然會減少。此外,一些土地、存貨多集中在三四線城市的房企,資產估值也會受影響。”

爲了保證現金流,路勁除了一邊儘快出貨,一邊縮減投資之外,也在做資產出售動作——去年年底,路勁將國內經營已久的四條高速公路打包出售,對價約44.12億元。

交易公佈後,有不少投資者對路勁出售中國高速公路資產表示不解,認爲高速公路業務能提供穩定的現金流,屬於優質資產,而房地產業務已經進入需求不足、銷售困難的買方市場,資本投入大,利潤微薄。

但單偉彪表示,高速公路出售後,路勁現金流得到了有效補充,能保證安全度過2024年,“雖然有些不捨,但別無選擇,只能面對、處理、放下。”

另一方面,路勁也在尋找新的賽道補充資金鍊,譬如商業、物業和養老業務。且這幾項業務之間,互相融合,相互支撐。

以養老和物業爲例,路勁除了有獨立的康養社區,還將養老服務引入普通社區中。

單偉彪介紹,路勁的社區會和醫療醫務中心掛鉤,老年人遇到健康問題,可以隨時打電話給機構。此外,一些年紀大的老年人,若洗澡、如廁無法自理,路勁也可以提供團隊上門服務。

“每個老年人的需求,甚至每個城市老年人的需求都不一樣的,我們可以依據每個人的特殊需求,提供個性化的服務。”

“以人爲本”的服務,助推了路勁項目的去化與路勁物業的運營。據瞭解,路勁項目的二手房價格,普遍能高於周邊項目,且物業費的收取率遠高於行業平均水平。

但單偉彪並不只關注物業費的收取,在他眼裡,物業是一種服務,一定要服務爲先,再看財務報表,“如果只是爲了賺錢,那肯定錯了”。他對公司物業業務的評判標準:80%看服務滿意度,20%纔看財務數字。

包括路勁集團一直以來的品牌基調,都是追求“信賴”、“溫度”。

在2022年時,路勁迎來了全新品牌IP代言人——勁寶。這是一個AI卡通人物,軟萌可愛、活潑機靈。

路勁通過AR技術,將現實與虛擬、當下與未來結合,讓單偉彪與勁寶同框,推出了首個企業家參演的品牌IP短視頻作品——《彪哥與勁寶》。

在視頻中,單偉彪像一位溫和的智者,與萌態的勁寶對話,一起討論進取、責任、長期主義,也討論家庭與生活。他告訴勁寶“陪伴是人生中最昂貴的承諾”,也教勁寶“百術不如一誠”、“不需要和別人一樣,只要成爲更好的自己。”

這樣蘊含哲理、傳遞正能量的話題,讓路勁的品牌傳播更具溫度,而這樣新穎IP的組合,也讓路勁在品牌運營年輕化、IP化的浪潮中脫穎而出,甚至實現了破圈——多位年輕博主在看了《路勁地產2024年賀歲片》裡面,單偉彪與勁寶合唱rap的片段後,熱議:

“單偉彪先生在不久之前的一段時間裡,給了我們兩次震撼:第一次就是在杭州亞運會率領中國香港橋牌隊勇奪冠軍,第二次就是這條鼓勵年輕人步履不停逐夢遠行的視頻。這是他以身作則、身體力行爲年輕人做的表率。聽了他的歌,你還想躺平嗎?”

對於視頻所產生的破圈效應,單偉彪笑言自己並沒有預見到。但事實上,他一直都是一個勇於打破邊界的人。

在地產界,他是路勁集團的掌舵者;在橋牌界,他是雅加達亞運會銀牌得主、杭州亞運會金牌領隊。此次演繹極難駕馭的rap,也不是他原本就擅長的事情,但他依然欣然接受挑戰:“一開始我練了兩個多星期,都沒掌握好。後來同事給我分享了一些技巧視頻,我就放慢速度,一句一句分拆了學。”

“很多東西我都願意去嘗試。你以爲很難的,不一定;你以爲容易的,也不一定。只有自己都試過才知道。”

他同時也“治癒”當下焦慮的年輕人,一是要接受失敗:“其實失敗是很正常的事,所有的比賽就一個贏的。失敗是人生經驗的一部分,也是成功的踏腳石。”

二是不去焦慮能力控制外的事:“每個人焦慮的事情都不一樣,可是我們一定要分清楚,什麼是我們控制不了的,什麼是在我們能力控制之內的。對於控制不了的,其實你不應該去想它。可是我們自己能做什麼是明確的,我們就在自己能力範圍之內把它做好,這已經是非常成功的了。”