“地產勞斯萊斯”星河灣蘿峰豪宅項目多次降價促銷，套均總價已跌超100萬，發力舊改5年未果

大概在一個月前，廣州市黃埔區蘿峰村，全中國迄今爲止數量最多、體量最大的舊村改造回遷房選房在這裡進行，共39棟、7225套房屋供村民“搖珠”，活動現場鞭炮齊鳴、醒獅舞動。

主導這個創紀錄工程的是有“地產界勞斯萊斯”雅稱的星河灣集團。2019年，這個240萬平的舊改動工時，星河灣對外稱“要做城市更新高質量樣板”。

與回遷房一同建設的商品房部分叫做星河灣蘿峰，這個按照星河灣標準建造的豪宅樓盤在開盤近兩年來遭遇了去化難題。2022年12月，星河灣蘿峰商品房首次開盤，均價4.5-4.9萬/平方米，開盤當日僅銷售19套，之後一直去化緩慢。今年年初，星河灣蘿峰推出一棟降檔裝修的特價房源，均價3.6萬/平方米起，總價降了至少70萬，銷售速度得以加快。

廣東中原地產項目部總經理黃韜分析，星河灣蘿峰的問題出在“開發商在市場高峰期拿地，預期過高”。

不僅是全國之最，蘿峰村舊改對於星河灣本身也是里程碑式的，它是星河灣首次操刀三舊改造的項目。星河灣成立於本世紀初，過去多年的規模一直徘徊在一兩百億之間，2018年，其創始人黃文仔在內部年會中提出“以質的提升確保量的增長”，於是將啓動成本較低的舊改確定爲擴張抓手。

蘿峰村之後，星河灣陸續在廣州又拿下5箇舊村改造項目。但星河灣趕上的是舊改的“晚集”，長週期的舊村改造遇上了樓市下行，豪宅光環也無濟於事，不僅是蘿峰項目，星河灣在西安、青島均推出了降價房源。

2023年星河灣的房地產銷售收入已不足百億元，歸母淨利潤僅1.88億元。

降檔降價

星河灣蘿峰夾在兩座不高的山之間，中間一條“香雪大道”一分爲二。回遷房多數在香雪大道的北側，小部分和商品房一起在南側。

星河灣蘿峰沙盤 楊依依/攝

目前正在售的是一期，共9棟高層。2022年12月第一次開盤時，首推1棟和3棟約130-147平方米的三居室房源，均價4.5萬-4.9萬元/平方米，總價在590萬-800萬元/套之間。首開去化慘淡之後不久，星河灣蘿峰推出工抵房，單價降到4.1萬元/平方米。

一年之後，也就是2023年12月，彼時廣州陽光家緣數據顯示，星河灣蘿峰僅網籤126套，首開的房源還有452套未售，去化不到三成。星河灣蘿峰選擇再次降價，推出特價房單價3.74萬-3.85萬元/平方米。降價之後，第一次購買147平的業主相當於浮虧超過了100萬。

《鳳凰WEEKLY地產》曾在7月初走訪樓盤現場，發現這批特價房全部集中於A4棟，而最新的價格再次下跌至最低3.6萬元/平方米，以130平戶型計算，也就是總價468萬。數十天後，當《鳳凰WEEKLY地產》以意向購房者的身份再次詢價時，置業顧問表示可再疊加折扣將總價降至400萬以內。

不過，星河灣試圖通過裝修降級讓降價“軟着陸”。《鳳凰WEEKLY地產》從售樓處瞭解到，價格最便宜的A4樓的裝修交付標準被稱之爲“奶油風”，其餘單價4萬以上的是“新中式風”。

新中式風沿襲了星河灣一貫以來的豪宅標準，標誌性的大理石通鋪地板，全屋實木衣櫃，除了可移動的桌椅牀品，地板牆紙、衣櫃櫥櫃、馬桶電器軟硬裝一應俱全。配合的也是星河灣最擅長的中式山水園林景觀。

A4棟山景被回遷房遮擋 楊依依/攝

“奶油風”的視野是在售中最差的一棟，從陽臺望出去，所有的山景都被村民回遷房遮擋，即使是高樓層也無法避免。

“奶油風”被介紹成更受年輕人歡迎的產品，顏色更爲明亮。事實上，其從材料上就降檔許多，實木用料被大幅減少，臥室地板取消了大理石，改爲便宜了許多的木地板，搭配的家用電器、衛浴產品的牌子也都降檔。

以130平爲例，如今在售的“奶油風”比“新中式風”總價少了78萬元，如果以“可控制在400萬以內”的口徑來計算，總價將相差100多萬。

星河灣蘿峰變相降價的效果明顯，現場銷售介紹，到目前爲止，A4棟僅剩下包括頂樓的三四層房源未售罄。

高點拿地、低點去化

星河灣蘿峰是少有的回遷房面積和數量都大於商品房的舊改。

整個項目總建築面積236.53萬平方米，回遷房的建築面積爲143.2萬平方米，超過了一半。商品住宅地塊分五期開發，總戶數超5000套，回遷房約9300套，回遷房數量接近商品房的兩倍。

還有一點與其他舊村改造回遷不同的是，這個項目交樓時，商品房相比回遷房的優勢並不十分明顯。

從裝修來看，公開的宣傳圖片顯示的回遷房裝修和“奶油風”類似，也是客廳爲大理石，臥室爲木地板，233平的回遷房南北雙陽臺，甚至還有中西廚房。從視野來看，大部分回遷房與商品房分隔馬路兩邊，但其實一小部分已經擋住了A4棟及隔壁幾棟樓的視野，影響不小。從實用率來看，爲了減少回遷壓力，回遷房的實用率達到了85.78%，商品房爲了規劃豪宅必要的大空間的電梯間和大堂，實用率低到了79%。

“回遷房佔那麼大比例的村舊改不多，這樣意味着項目拆遷之前的容積率已經很高，而這類項目一般很少開發商會去拆，因爲大概率是虧本，或者勉強覆蓋成本。”深圳某國企開發商的舊改部門員工對《鳳凰WEEKLY地產》說，“星河灣當時拿項目的時候可能對未來房價預計更爲樂觀。

影響蘿峰去化最關鍵的問題還是樓市的下行。

2019年星河灣確定操刀這個巨無霸舊改時，這個項目所處的科學城片區是當年最強“黑馬”，從1字頭一躍跳到4字頭，板塊內甚至有一手項目單價刺破5字頭。據克而瑞數據，今年4月，科學城板塊成交均價3.7萬/平方米，跌幅8%；今年一季度，科學城僅成交439套商品住宅，刷新了近四年來單季度商品住宅成交套數新低，也是唯二成交套數不足千套的季度。

蘿峰不是唯一一個板塊內的降價樓盤。廣州“5·28”新政後，二手房不限售，許多取證未滿2年的新房開始扎堆入市，二手業主紛紛降價出手。

“開發商在市場高峰拿地，預期也高。星河灣蘿峰定位的客羣是中心改善加周邊人羣，之前的定位沒問題，問題是市場變了。”廣東中原地產項目部總經理黃韜說，“不過這個項目是舊改，現在只是階段性的問題，未來還要銷售很久。”

被寄予厚望的舊改

星河灣集團的董事長黃文仔1953年出生，是第一代地產商的代表人物之一，比王石小兩歲，比許家印大5歲。

1982年，黃文仔下海，從鋼材貿易開始，那時候潘石屹在石油管道學院還沒畢業，王石還在體制內上班。

因爲獨特的星河灣豪宅模式，黃文仔還有“豪宅教父”的雅稱。擁有如此高的起點，黃文仔在之後的幾十年間竟然慢慢落後了。當同時期的地產商將自己的企業做到千億級別時，星河灣一直徘徊在數百億規模，僅在14個城市推出了18個“星河灣”樓盤。

黃文仔不是沒有渴望過更大的成功，早在2008年的時候，星河灣集團就聘用過瑞銀和摩根士丹利作爲上市保薦人，最遠走到了上市聆訊的階段，當時募資金額達10億美元。那一年，剛好恆大也是第一次衝擊IPO，同時期籌謀上市的還有卓越地產、龍湖地產、方圓地產等60多家內地房企。

不幸的是，金融海嘯席捲而來，恆大、星河灣、卓越地產等敗北港交所。數年後，恆大再戰成功時，星河灣於2010年再一次計劃落空，從此，再也無緣港交所。

2017年，星河灣在北京、上海、青島、太原等核心城市多點開花，全年營業收入同比增長18%，房地產合同銷售金額同比增長40%，總資產規模同比增長32%，淨利潤增長率超過30%，還首次入圍了由中國房地產業協會評測的“2017中國房地產開發企業100強”，排名第78。

2018年初，在2017年度的星河灣集團年會上，黃文仔提出“以質的提升，確保量的增長”。

緊接着，星河灣開始押寶舊改。2019年拿下蘿峰村時，彼時的星河灣集團副董事長、執行總裁吳惠珍在接受媒體採訪時曾說蘿峰項目“是我目前的重要工作之一”。

之後的短短兩年間，星河灣腳步不停地接連拿下番禺區南村鎮塘步東村和南村村、番禺區沙頭街小羅村、番禺區南浦西一村等6箇舊村改造項目，合計面積450萬平方米，總投資額約653.3億元。

但黃文仔開始得太晚了。2020年，一線城市樓市開始下行，之後下跌範圍從遠郊一路蔓延至市中心。2020年至2022年，星河灣簽約銷售額並沒有起色，分別爲115.38億、115.76億、125.03億。

2023年，星河灣的房地產銷售額跌穿至百億之下，爲90.67億元，營業收入98.29億元，歸屬於母公司股東的淨利潤爲1.88億元。豪宅的毛利率優勢也在慢慢消失，2023年星河灣的毛利率爲32.31%，相比前一年降低了12個百分點。

一向保守的星河灣在2015年開始發債，2015年11月，星河灣發行了一筆高息債，發行金額30億，成爲當時民營房企單次發行融資規模最大的公司債之一，票面利率爲7.99%。到了2017年利率一路漲高，當年星河灣發行了一筆高息債“21海怡01”，這筆債券發行金額11億元，票面利率8.50%，期限5年。

到了今年5月，面對去化緩慢的困境，星河灣選擇提前兌付了“21海怡01”，這也是星河灣存續的最後一筆公開債。

“星河灣最早2015年開始發債，後面一直是借新還舊，一直滾一直滾。”一名參與過星河灣集團發債工作的業內人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》說，“資本市場對星河灣的評價比較弱，評級給不上去，體量少，收入規模也比較小，資本市場是看體量給評級的。星河灣那邊沒有想說再發債了，他們一直都有廣州銀行一些銀團的支持，因爲廣州市政府對舊改很支持，狀況還行。”

今年4月，一直站在幕前的黃文仔大女兒黃健慧辭職了。黃健慧辭去了廣東星河灣房地產（集團）有限公司的法定代表人和總經理職位，保留星河灣集團總裁職。接任法定代表人和總經理的是黃文仔的第二任妻子吳惠珍。

“黃老闆的兒子還比較小，大女兒是準備接班的。現在黃老闆還是會參與星河灣的重大決策，對規模不做什麼追求了，70多歲，身體很好，天天打網球。”上述業內人士稱。