“代建第一股”綠城管理代建費少收27%,三項主要財務指標增幅降至個位數

房地產的寒意已經傳遞到了代建賽道上。“代建第一股”綠城管理（09979. HK）已有所感受。

今年上半年，綠城管理實現收入約16.7億元，同比增長7.8%；毛利約8.6億元，同比增長約6.7%；歸屬於股東的淨利潤約5.01億元，同比增長5.8%。這是過去三年間，上述三項指標的增幅首次回落至個位數。

同期，規模增速也出現了明顯下降。截至6月末，綠城管理的新拓代建項目合約總建面約1746萬平方米，同比增幅僅約1%，上年同期，這一指標則爲30%以上；新拓項目代建合同金額約爲41.9億元，同比去年下降18%，這也是過去三年間，新籤合同金額首次出現下降。

規模擴張變慢，是代建行業正共同面臨的問題。

“今年代建行業呈現出非常明顯的規模增速放緩，費率下降的態勢。”綠城管理副總裁程敏在2024年中期業績會上表示。

根據中指研究院的統計，今年1~6月份整個代建行業的規模約7325萬平方米，同比去年的增幅僅爲3%；而去年代建全年增幅爲56%。由此來看，今年行業規模增速的放緩是非常明顯的。

程敏提及，上述新增中，若剔除部分諮詢代銷等低單價的業務，預計傳統的全過程代建業務量，相較於去年的降幅可能在10個點以上。“代建行業從之前幾年的高歌猛進，已經到了現在增長放緩，甚至階段性有些減弱的情況。”

行業規模增速的大幅削減，背後是房地產行業的深度調整。

程敏分析，今年上半年，新房成交面積比去年下降了4成，300城宅地成交出讓的規模也下降了三成；從國家統計局的數字來看，新房、二手房的價格也在持續往下走，這一輪房地產的調控週期之長、量價回調的幅度之深，超出了此前的預期。

房地產行業的不景氣，自然也影響了代建業務的產生。潛在委託方對當下市場不看好，在拿地上觀望情緒很濃；抑或鑑於當前市場情況，拿地之後，也會由於開發算賬等方面壓力，選擇暫緩開發，以託底拿地的城投表現較爲明顯。

此外，在去庫存的政策方向下，央行設立3000億保障性住房再貸款，用以收購存量商品房作爲保障性住房，對很多省市的保障房、安置房開發計劃產生了影響。“這三個方面對今年行業內所有代建公司的拓展都帶來了壓力。”

不只是新拓項目被影響，銷售下行，委託方資金回籠遇到難題，存量項目的費用支付也難免遇阻。今年上半年，綠城管理的代建費收款爲14.14億元，相比去年上半年的19.57億元，同比下降27%。

爲加強代建費的收取，綠城管理給出了三項措施，一是增強項目的經營兌現度，特別是在促進銷售加強回款方面，以此來解決委託方階段性的財務緊張局面；二是將代建費的收款跟一線團隊的激勵各方面相掛鉤，出臺了相應激勵政策；三是對於一些尾盤項目，選用金融工具如abs等保底的方式來保障回款。

值得一提的是，當行業蛋糕變小，開發商爲保留團隊又紛紛擠入代建領域，促使行業競爭不斷加劇。綠城管理執行董事、行政總裁郭佳峰表示，爲了獲取項目，有公司公開表示只要工資能發過去就行，差不多呈現出“0利潤”的競爭趨勢，這也意味着行業當前也進入了一個比較深度的調整期。

“這應該是階段性的情況，但預計不會在半年、一年內結束，可能持續時間會比較長。”郭佳峰認爲，當這樣的階段性問題解決以後，由於代建不存在重資產的資金問題，也沒有歷史包袱，預計業績會出現比較大的反彈。

從中長期來看，綠城管理對代建仍保有充分的信心。

“根據機構數據，預計年內房地產市場可能會在政策的不斷推動下築底企穩。而隨着市場端的企穩，委託方的觀望以及拿地暫緩的情況就會減少。在這樣背景下，代建的需求跟機會也會增加。”郭佳峰認爲，同時，城投作爲過去兩年間代建行業的大客戶，拿地規模大，而2021年以來的拿地開工率只有22%，未開工的有3.3億平方米，未來隨着市場的企穩，也會有更多存量土地產生委託的需求。

此外，儘管支持地方購買庫存商品房用作於保障性住房，在短期內會使政府代建房的需求減弱，但是遠期也會對商品房的存量庫存去化起到很好的作用，業內預期新買地、新開工等也就會發生變化。“我相信短期內，這會有一些衝擊，但未來是好的。”此外，紓困、保交樓方面仍存在着大量的代建機會。

郭佳峰認爲，代建行業今年出現的增速放緩，規模承壓的現象是階段性的。根據機構估算，未來房地產市場穩定後，每年新房市場規模大概在8~10億平方米左右，以中間值9億平方米計，而按發達國家的代建參與度，大約有30%是委託代建，也就意味着，新房市場每年有2~3億平方米的代建業務空間。

“去年代建規模才1.8萬億平方米，我們想，中長期代建行業的業務需求還是很大，生存空間和上升空間也還是很充裕的。”