戴德樑行：上海特色零售物業市場充盈着藝術底色

“上海第三季度商業地產市場在宏觀經濟逐步復甦、消費信心逐漸回暖的背景下，展現出增長潛力，並呈現出多元化的特點。關注市場趨勢與技術變革，持續的創新和靈活的市場應對策略，將爲投資者提供重要的機會與挑戰。”

金秋，第二十三屆中國上海國際藝術節如約而至，300多項、近千場各類演出、展覽活動，將吸引來自全球80多個國家和地區的近5000位藝術家來滬展演。10月9日，安東尼奧·帕帕諾&王羽佳&倫敦交響樂團，在上海東方藝術中心演繹“弗裡德里克·肖邦”f小調第二鋼琴協奏曲，作品21號。倫敦交響樂團2024年國內僅上海一站，10月8日-10月10日與名家牽手三場，票價380-2580元。（澎湃新聞記者 陳贇 圖）

10月10日，享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司“戴德樑行”舉辦2024年上海第三季度市場回顧發佈會，對零售物業市場進行多維度的解讀。會上，戴德樑行華東區董事總經理黎慶文表示，戴德樑行願迎接挑戰，助力上海商業地產長足發展。

標杆項目引領新格局

2024年第三季度，上海迎來7個新項目入市，分別有上海薈聚商業綜合體、Gate M西岸夢中心、HAI550、前灘公園巷、佘山旭輝裡、上海海上世界和花木時光裡。新增零售物業面積共計575，158平方米，推升上海全市總存量增加至約2，395.34萬平方米。

第三季度，上海中高端購物中心整體需求保持穩定。截至季末，全市整體空置率環比下降0.08個百分點，至9.23%。

第三季度，新項目具有市場競爭力的租金以及其大體量拉低了全市中高端購物中心平均首層租金報價，使其環比下跌1.32%至人民幣750.41元每月每平方米。

9月26日，由英格卡集團投資打造的位於上海虹橋臨空經濟示範區的綠色城市綜合體項目盛大開業。上海薈聚商業綜合體是英格卡購物中心單體投資金額最高的項目，總投資額達到80億元，體量達43萬平方米。招商參考宜家家居的客戶畫像，覆蓋全客層，因此注重品類大衆化、商品的普世化以及價格的親民化，吸引了300+的精選品牌，組成了集購物、美食、娛樂潮流、文化藝術、健康養生、兒童及戶外休閒空間爲一體的多業態複合矩陣。

由西岸集團和華之門資本聯合開發的城市更新項目Gate M西岸夢中心則試圖打造集活力、藝術和鬆弛感於一體的年輕形象。前身是昔日亞洲規模最大的水泥廠，項目大量小而美的精緻零售、態度餐飲和調性配套以完全不同的敘事視角吸引着周邊的商務人羣。

徐匯濱江Gate M西岸夢中心 實景

濃厚的藝術底色、綿延八公里黃浦江岸景觀與靈活的非標建築相輔相成，成就了獨特的項目基因。愜意慵懶的濱水商業一街之隔，就是喧囂嚴肅的城市商務辦公區。用視覺和體驗上的強烈對比，讓項目的“城市人羣的精神烏托邦”定位顯得無比準確。

“戶外經濟”熱潮涌動

戶外經濟熱度持續，國際品牌加速中國市場開店佈局。年初，美國戶外品牌KEEN（懇因）上海環貿iapm中國官方首店盛大開業，作爲KEEN品牌中國首家店鋪。4月30日，瑞典戶外運動品牌HOUDINI胡丁尼中國首店開業，選址於上海浦東嘉裡城。

值得注意的是，第三季度開業的兩大標杆項目共同首選“戶外運動”品牌作爲零售大店。由此可見，戶外運動品牌有望成爲零售賽道的持續增長點。品牌加速開店的背後是競爭日趨白熱化的中國運動服飾市場，在上海做出首店或形象店的投資嘗試也體現了品牌對年輕、運動、活力和健康的上海市場的信心。

9月，瑞士跑鞋品牌On昂跑入駐Gate M西岸夢中心，這間門店也將成爲On昂跑在上海開設的首間城市街邊門店，此前On昂跑在上海開設的門店主要集中在城市商業綜合體內。西岸多年來形成的運動社羣氛圍，其後續的虹吸效應或將持續。這對於有計劃走出商場，走向城市街區的運動品牌是較爲理想的一個選擇，是品牌形象與項目基因的精準匹配。

上海薈聚商業綜合體在品牌佈局上，以迪卡儂、薩洛蒙和KOLON等戶外零售品牌組成的多消費價格段矩陣，充分迎合戶外零售新趨勢。

根據戴德樑行研究報告，儘管上海社會消費在7、8月暑期表現中規中矩，未達市場預期。然而，隨着9月底美聯儲降息及國家密集出臺新政策，市場預期逐步轉向樂觀，消費回暖的跡象愈加明顯。展望未來，隨着大量新增持續供應入市，上海零售物業市場面臨洗牌局面。爲了迎合消費者不斷升級的需求，衆多老舊零售物業需要積極調整市場定位、業態組合和物業升級。

黎慶文認爲，隨着家居家電以舊換新、“上海旅遊節”、金秋購物旅遊季、發放5億消費券等促消費措施的出臺，將進一步激發上海消費市場活力。未來三年，新增供應將主要集中在次級商圈並且擁有大衆市場定位，而核心商圈的現有零售物業將持續翻新升級。有鑑於此，上海零售物業市場將進一步升級。

此外，隨着上海消費者的購物偏好和消費行爲不斷變化，購物中心業主將通過開設區域首店或品牌旗艦店、持續調整品牌組合、打造體驗式零售空間，以及舉辦策展或快閃店等營銷活動來提升商家的經營效率和消費者的購物體驗。展望未來上海零售物業市場仍爲品牌商、投資商、房地產開發商關注熱點之所在。