大利好！北京出手，今起實施

北京樓市繼續鬆綁！

繼北京市“離異3年內不得在京內購房”的限購政策正式廢止後，4月22日，北京再次下發樓市新政。

4月22日晚間，中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京市住房和城鄉建設委員會聯合發佈《關於我市個人住房貸款中住房套數認定標準執行口徑的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》顯示，根據當前房地產市場形勢，爲更好支持居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現就北京市個人住房貸款中住房套數認定標準執行口徑作出如下通知：

2024年4月23日後簽訂購房網籤合同，且離婚不滿一年的房貸申請人，如家庭名下在本市無成套住房，執行首套房信貸政策。

各銀行結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

據證券時報報道，對此，中原地產首席分析師張大偉表示，隨着市場的變化，以前針對市場過熱出臺的過嚴政策已經不適宜當下市場。之前政策是打擊少數假離婚購房，當下市場已經發生明顯變化，也基本沒什麼人離婚買房，而且已經執行了認房不認貸政策，大部分家庭沒有必要做假離婚。理論上只有極少數已經有房還想再買的北京戶籍家庭可能會被這個政策影響。整體看，樓市政策在不斷小步放鬆，一個月一次政策，市場也在這些政策影響下維持基本平穩。

上個月剛取消“離婚限購”

3月27日，北京市廢止“夫妻離異任何一方3年內不得購房”規定的有關文件。

此前，2021年8月4日，北京市住建委發文規定，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。

圖源：北京市住房和城鄉建設委員會官網

“《公告》標註‘失效’意味着這張政策本身不再執行，因爲按照工作機制來說，若是還要執行，其實是會提前發文類似‘續期’的，而現在失效的說法，就可以理解爲不再執行這個政策。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

嚴躍進解讀稱，離婚限購的政策，是過去幾年管控“借離婚騙取購房資格”的一項政策，當時雖然有爭議，類似有誤傷，但總體還是執行的。現在各地購房政策進一步調整優化，且一線城市在去年底和今年初限購政策放鬆的基礎上，本身會有新的政策動向。離婚限購政策的取消，具有積極的導向，也充分說明當前房地產市場的政策面進一步寬鬆。大方向看，放鬆是必然的，本質上也是爲合理住房消費需求提供更爲寬鬆的購房政策。從實際過程看，此類政策具有非常重要的意義，意味着二季度各地進一步優化政策，也客觀上響應了此前國常會進一步優化政策的導向。

值得關注的是，北京從2023年以來陸續出臺了一系列的房地產調整政策。

例如，2023年9月1日發文在全市範圍內實施“認房不認貸”政策；2023年12月14日印發《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，首套房首付比例統一降至30%，調整普通住宅認定標準，下調個人住房貸款利率政策下限，延長房貸年限；通州執行9年的“雙限購”政策解除。

北京樓市隱現“小陽春”

多家機構的數據顯示，從去年開始，北京二手房的掛牌量便保持相對較高的水平。自今年2月20日起，二手房掛牌量繼續增加，當前已達到17萬套的規模。

供應擴大的同時，帶看與成交規模也明顯增加。中原地產的統計顯示，3月的首個週末（3月2日-3日），北京市二手房成交約1700套，比此前一個週末的成交量提升了超過50%。3月第二個週末（3月9日-10日），北京二手房成交量達到2100套。

雖然這一水平不及2023年同期，但與2024年春節前相比，漲幅明顯。

中原地產首席分析師張大偉表示，按照北京市的入學政策，只要在5月採集學生信息，就可以在房屋所在的學區入學。雖然近年來北京開始實施多校劃片，但仍有一批家長在此時買入學區房，並拉動了3月、4月的市場成交。

他表示，在近期的市場升溫中，學區房的引領作用不可忽視。此外，還有一批改善型需求，也在此時進行房屋置換。

但二手房的小幅升溫，似乎尚未激活新房市場。21世紀經濟報道調研發現，當前北京的在售新房普遍採取了價格折讓措施，但整體成交情況並沒有明顯回溫。

支撐二手房交易量回暖的，還有價格的下降。

朝陽區惠新西街區域某鏈家門店店長顧偉（化名）表示，其所在的片區，有部分業主的房屋掛牌時間超過一年。由於一直沒有找到合適的買家，價格也不斷下調，部分房源的價格已經降至2017年初的水平。

他表示，最近幾個月，片區內掛牌的房源量增加，於是一些業主繼續下調價格。

據58安居客統計，當前北京掛牌的二手房源中，50%以上的房源總價在500萬以內，只有18%的房源總價超過了800萬，而2000萬以上的豪宅佔比僅有2%左右。

張大偉也表示，市場的階段性底部已經基本出現了，不少小區出現了明顯低於市場價的房子。“很多不錯的房源比2022年初已經跌了30%以上，有些小區甚至出現了接近腰斬的房源。”

在實際成交中，這部分房源對價格的帶動作用不可忽視。顧偉表示，急於出手的業主，通常都會給出低於市場的價格。該成交價格會成爲參照，帶動其他房源的價格下調。

充足的供應量、相對不高的價格，爲“小陽春”的誕生提供了條件。但多家機構指出，今年的“小陽春”仍可能只是弱復甦的局面，成色或不及以往。

張大偉表示，相比往年樓市在春節後就轉向復甦，今年的升溫比其他年份來得更晚，且交易量不如去年同期數據。所以今年可能是最弱“小陽春”。

來源丨21世紀經濟報道（張敏、邊萬莉）、證券時報

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本期編輯 黎雨桐

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