「大都更時代」淪口號？專家4建議：北市65萬老屋快速翻新

南機場整宅住有不少弱勢戶，遲遲難以整合都更，更在這次花蓮地震中受損嚴重，想真正走入「大都更時代」，專家認爲危屋就應該強迫都更，同步也要有中繼宅的配套安置都更住戶。（圖／報系資料庫）

403地震後臺北市長蔣萬安提出「大都更時代」，獲民衆支持，但臺北市30年以上老屋就有65.5萬棟，佔比超過7成，要如何全面性更新，須強而有力的配套方式。CTWANT記者採訪多位都更及房產專家，瞭解都更卡關原因，並彙整提出老屋全面健檢、廣設中繼宅、多推公辦都更、明訂強拆規範等4大建議，多管齊下才有可能真正進入「大都更時代」。

這次403地震各地傳出災情不輕，全臺統計共開出130件紅黃單危險建築。回顧921地震、2016年南臺大地震後，都會震出新的都更政策，但都更腳步仍緩不濟急。國家地震中心曾研究指出，一旦北臺灣發生規模6.3以上的地震，臺北地區恐會有4000棟房屋倒塌。

入行有50年資歷的房市專家李同榮觀察，政府多年來都更政策嚴重問題是「重老不重危」，與下次地震來襲前賽跑，斧底抽薪的作法就是針對35年以上老屋全面健檢，嚴重危屋就進行強制拆除都更。

李同榮強調，政府目前對老屋所採取配套只是被動式的補助健檢，沒有強制性，根本發揮不了作用。一般建築採取簡單快篩檢測的費用約每戶7000~8000元，就算臺北市35年以上建築60幾萬戶全部快篩，總預算約50億元，「這種攸關人命的預算，應優先編列，再依建築危害程度詳細檢測，分級分類給予輔導補助、改善或強拆。」

蔡漢霖表示，很多地主因爲都更換不回原坪數，將被迫搬離而不願都更，除了短期中繼宅，他也建議有長達20~30年的長期安置宅，讓地主能在原生活圈長期安心租房子。（圖／報系資料庫、林榮芳攝）

都更重建期間，地主擔憂居住問題，中繼宅就扮演重要角色。建築安全履歷協會創會理事長、中力都更總經理戴雲發就說，目前市場普遍做法是提供租金補貼，讓地主自己想辦法度過房屋重建時期，但租金補貼往往不到位，例如大安區一家4口或3房2廳（舊公寓27坪以上）租金可能要3.5至4萬元以上，而目前建商給地主的租金補貼以舊建物28坪爲例，租金約爲22400元，地主常還須自掏腰包，覺得麻煩或手頭不便的，就認爲乾脆不要改建就好了。

戴雲發認爲，未來若想大量啓動危老都更，就必須藉助中繼宅解決短期安置的問題，而目前中繼宅的租金，也讓一些低薪家庭無法負擔，是否能合理降低租金或補貼也影響都更意願。每個政策的推動都要有整體的配套方案，否則屆時又是空有政策卻無法落實。

「不只短期3~4年的安置，中繼宅最好也提供長期20年以上的安心租賃！」臺北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖解釋，有些地主不願都更，不是因爲貪婪，是當他沒有辦法室內1坪換1坪的現實考量下，雖然看似都更後資產價值增加，但卻面臨生活空間縮小，得被迫加價買坪數或選擇搬離，他形容這類地主被迫變成「都更難民」。

蔡漢霖認爲，政府若能提供長期安置宅，未來地主就能有3種選擇，一是選擇住在分回後坪數較小的新房子；若是覺得居住空間不足，可以出售分回的新房後，到房價較低的外縣市購屋；不想搬離原有生活圈的，也能住在政府就近提供的安置宅，前提是政府必須保證能長期租賃，讓地主在財產和居住權都能同時有保障。

如何就近提供中繼宅、安置宅，最好的方式就是少子化下廢棄校舍的整並重規劃，如「艋舺學園EOD計劃（以學校改建爲中心的社區重整計劃）」。根據北市府都發局提供數據，現有永平中繼宅、基河三期中繼宅和廣慈社會住宅(5%戶數)共3處、440戶中繼宅。雖然北市已在盤點區內34校全面進行相關校舍改建，但似乎速度還不夠快。

李同榮認爲市府應編列預算強制老屋全面健檢，危屋須強制拆除重建。（圖／報系資料庫）

都更窒礙難行，不是對實施、整合者的不信任，就是分配不均，不少地主都希望政府主導公辦都更，更有保障。可是現實是骨感的，過去就遭議員質疑，雙北執行公辦都更的住都中心長期人力不足、也招不滿，再多政策都是紙上談兵；熟知都更市場的人也說，「人力不足下，住都中心的KPI就是不斷辦都更說明會，只能挑成案機率高的案子做。」

北市府去年初公告實施「公辦都更7599專案計劃」，將公辦都更受理意願門檻從原有的90%降至75%。雖然被一票專家詬病，降低門檻不代表後續整合工作就會順利，但民衆仍多是寄予期待，期盼公辦都更量能充足、看得到也吃得到。

蔡漢霖認爲，每個都更案卡關的狀況不一樣，公辦有公信力，民間具有協調彈性，各有優勢，只要政府量能足夠，公辦多推一點樂見其成，尤其像南機場整宅這類較吃力不討好的案子，民間不願推動，更是必須政府進場協助。目前公辦都更也有不少委託民間公司主導和執行計劃，也算是透過政府嚴格把關代替地主篩選合作建商的一種方式，地主不用再擔心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。

不管是公辦還是私辦，整合最後階段都會面臨不同意的釘子戶卡關，政府在最後一哩路是否真能以公權力強制執行代拆，也是加速推動都更的關鍵。

第一線整合建商鑫建築執行長許峻豪就說，對於送事業計劃書都有很明確規定同意戶要達8成，但代拆辦法卻沒有很明確地訂出比例，往往同意戶都高達9成以上，磨到不能再磨政府纔要介入代拆，「爲什麼要被遷就在5%、10%的人身上，難道這90%、95%的人的權益就不是居住權益嗎？」他建議明訂可執行代拆的條件，也讓釘子戶不會有恃無恐獅子大開口。

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