打炒房不用急 讓子彈再飛一會兒

高力國際代表服務部董事黃舒衛。（本人提供／王莫昀臺北傳真）

繼央行9月19日才祭出第7波房市信用管制措施，賴清德總統在國慶演說強調，會加快「打炒房」效率，即便得罪特定團體也在所不惜！從2020年12月開始的限貸管制、升息、房地合一稅2.0、實價登錄2.0、平均地權條例、囤房稅等，從結果論來看，目不暇給的政策確實無法壓抑資金潮、科技熱、股市旺所帶動的房市榮景。然而今年第二季開始，礙於銀行法72-2的硬規定，資金供給已追不上過熱的房市，缺氧的房市彷彿出現「高山症」。

過熱的房市、過度集中的不動產放款，迫使央行從8月開始大動作關切銀行信用資源向不動產相關部門、籲請銀行自主管理不動產貸款總量，同時要求34家銀行提交「不動產貸款具體量化改善方案」在未來一年滾動式檢討。

當貨幣主管機構開始積極介入不動產貸款總量，從整體面來看，當然可以堂而皇之從信用資源過度集中不動產市場，將排擠生產事業實質投資所需之資金，不利經濟永續發展的角度切入，但更急迫的則是要緩解破壞金融穩定的潛在風險。

然而，這項拆彈的任務並不輕鬆。

殷鑑不遠，以央行這次舉的日本資產泡沫破裂事件爲例，最後發生骨牌效應的就是因爲日本銀行1989年5月起大幅升息，同時大藏省於1990年3月執行金融機構不動產貸款總量限制措施，以致資產泡沫破滅。另外，中國大陸2020年提出「三條紅線、四檔管理」監管要求，也是意圖以融資限制的手段降低企業舉債的風險，卻也引爆房企破產、購屋停貸、房價腰斬。

當央行急着把數量有限的氧氣罩分配給最需要的真首購買方，並於10月9日補充協處措施之際，總統隔日卻針對特定團體開炮，等於對市場投下新變數。除了貸款空間受限使產業出現資金斷煉，臺灣房地產內容也出現劇變，改動了過去超穩定平衡，或許總統該讓打炒房的子彈再飛一會兒，不用急着出手。

首先，全臺住宅建照核發量從2018年起，年年直追上世紀的歷史紀錄，而疫情三年的核髮量更破50萬大關。家戶數不斷增加雖然一掃少子化的陰霾，但超量供給的隱憂從來沒有停過，更嚴重的是這些龐大的供給量開始陸續完工進入市場，首當其衝就是現下貸款困難、成數下降，甚至未來估值不足的困局。大陸的「保交樓」固然是極端的狀況，但如何確保購買預售屋的買方能夠順利交屋，絕對是降低建商倒帳、買方違約引發連鎖效應的重中之重。

尤其，受惠中美貿易帶動的全球供應鏈重組，房市從中古獨霸到預售分庭抗禮，更發生低基期的中南部、二線城市野蠻生長的現象。比對2014到2018年、2019到2013年，過去10年住宅建照核發量的區域變化，全臺平均量增56％，但雄霸排行榜前5名分別是屏東122％、臺中103％、嘉義89％、彰化75％、南投71％，買盤不但一反歷史格局，未來申貸需求也更強，如何有效導正有限的信用資源又不致造成區域市場泡沫破裂，將挑戰有關單位業務、風管均衡的能耐。

錢荒限貸已成定局，房市也逐漸軟着陸，而後續產業、投資又略顯欲振乏力，貿然喊出新的打擊措施，恐重蹈雷聲大、雨點小的覆轍，或成爲加速市場殞落的替罪羊，不得不慎。