從今年起，要做好"潮水退去"後的準備?房地產或將出現3個趨勢

近年來，在經濟下行壓力加大、人口紅利逐步消退的大背景下，房地產業正面臨前所未有的挑戰。業內人士指出，從明年起，房地產市場或將進入深度調整期。置業者和房企都要未雨綢繆，做好"潮水退去"後的準備。

一、房地產告別金融屬性，迴歸居住本源

金融屬性曾是房地產最耀眼的標籤。高槓杆、高週轉、高收益，大量資金涌入房市，助推房價一路高歌。投資客大量涌入，全款購房者比比皆是。一度時間，樓市的財富神話甚囂塵上，購房者對房產增值的預期達到前所未有的高度。

然而，隨着調控政策的持續收緊和市場預期的逐步迴歸理性，"房住不炒"正在從口號走向現實。限購、限貸、限價，一系列從嚴調控措施正在逐步祛除房地產的金融屬性。樓市成交降溫，改善性需求佔比下降，房地產迴歸"居者有其屋"的居住屬性已然成勢。

數據顯示，2024年上半年，19家銀行中，有14家銀行的個人住房貸款餘額在減少。其中，國有六大行（工農中建交）個人住房貸款餘額均下降，多則減少了1000多億，僅有郵儲銀行貸款餘額小幅增長。個人按揭貸款的收縮反映出政策對房地產金融屬性的刻意壓制。未來，房地產信貸有望迴歸"三穩"正軌——穩地價、穩房價、穩預期，爲實體經濟讓出更多金融資源。房價上漲預期被抑制，居民槓桿率企穩回落，樓市終將告別過度金融化的時代。

二、市場轉向分化，庫存去化承壓

一個不容忽視的現實是，隨着需求端的全面降溫，市場正在加速分化。一線城市憑藉其深厚的產業根基和強大的人口吸附能力，仍保持着較強的造血功能;但對於那些產業空心化、人口持續流失的三四線城市而言，樓市的過剩之勢已不可逆轉。

易居研究院近日發佈的報告顯示，2024年7月全國百城新建商品住宅庫存規模爲46464萬平方米，環比減少1.0%，同比減少3.5%。7月份全國100個城市新建商品住宅庫存面積按一、二、三四線城市分類，分別爲3518萬平方米、23553萬平方米和21393萬平方米，環比增速分別爲-1.5%、-0.9%和-1.1%，同比增速分別爲9.2%、-5.1%和-3.6%。庫存的快速累積給房企資金週轉帶來嚴峻考驗。此外，從城市排序來看，7月份全國100個城市有44個城市去化週期超過36個月，有33個城市位於18-36個月區間，剩下的23個城市去化週期低於18個月。樓市"金九銀十"的傳統旺季不再，降價促銷、搶收搶結的場景頻頻上演。

而被庫存困擾的，不僅僅是房企。那些一腔熱血奔赴三四線城市，購置了一兩套房產的投資客們，也正承受着資產貶值的巨大壓力。在居住屬性佔主導的市場環境下，他們手中的房子難覓下家，即便願意降價求售，也往往因當地市場的疲軟而事倍功半。如何盤活存量資產，加快資金回籠，將是整個房地產生態鏈上的共同課題。

三、租賃崛起在即，先租後買或成趨勢

政府主導的保障性租賃項目也在如火如荼地推進。北京、上海、廣州、深圳等一線城市均提出了未來5年新增百萬套保租房的宏偉目標。這些公租房不僅租金低廉，而且在教育、醫療等公共服務方面與商品房享有同等權利。"租購同權"的理念正在從概念走向現實。

長期以來，在"居者有其屋"的傳統觀念影響下，國人對租房有着某種心理牴觸。但隨着住房市場化程度的不斷提高，以及城市化進程帶來的人口流動加劇，越來越多人開始接受長期租房的生活方式。尤其是對那些暫時無力購房的青年羣體而言，"先租後買"無疑是一個現實而務實的選擇。一個健康成熟的住房體系，必然是租購併舉，雙輪驅動。大力發展租賃市場，不僅有利於化解當前的庫存壓力，更有助於構建可持續的住有所居格局。

陣痛過後，必將重生。儘管短期內房地產業仍難言樂觀，但放眼未來，其作爲國民經濟支柱產業的地位難以撼動。正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進所言:"房地產下行週期有利於行業優勝劣汰，唯有變革，方能涅槃。"

面對變局，我們要擁抱變革。以"三穩"爲基調，平抑非理性需求;以"雙輪驅動"爲引擎，提振住房消費;以產城融合爲路徑，走高質量發展之路。唯此，房地產業方可重煥生機，爲中國經濟注入不竭動力。