城投“託市”拿地正反面

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

城投公司，是近兩年土地市場上一股異軍突起的力量。

隨着民營房企淡出，國央企聚焦重點城市熱門地塊，非熱門城市衆多的土地難覓“意中人”，當地的城投公司不得不現身，成爲土地市場的重要參與者。

在許多市場參與方看來，城投公司拿地旨在“託底”。這也就造成了一種現象：許多城投公司在摘得地塊後，開發進程往往緩慢。據克而瑞統計，2021到2023年，城投公司拿地項目開工率爲25.23%，而總體開工率爲49%。城投公司項目開售率爲15.91%，總體開售率爲40%。

導致這種結果的緣由是多方面的。

綜合多位房企和城投公司人士對21世紀經濟報道記者的分析，城投公司所入手的地塊，多數區位等客觀條件不佳。市場認可度低的前提下，貿然開發或許不會帶來正向收益，所以只能“時間換空間”；再者，城投公司多數也並不具備優秀的開發能力，需要藉助“代建”，但如果地塊本身質素不高， 代建公司也賺不到錢，這種合作的可能性也不強。

多種因素疊加，城投公司入市拿地的困局，還在等待解題契機。

重要角色

城投公司在房地產市場扶搖直上的時候，未曾是房地產市場的重要參與者。但是，過去兩年，城投公司活躍於許多城市的土地市場。鼎盛時期，城投拿地的總額佔比超過半數。中指院數據顯示，2022年，22城集中供地累計拿地金額中，央國企佔比37%，地方國資佔比42%，民企佔比僅16%。

中證鵬元在一份研報中分析稱，城投公司到土地市場上拿地大概有兩種情形：一種是被動入局，一種是主動選擇。對於被動入局的情形，城投公司主要是受地方政府之託去拿地，而非出於自身發展需要去拿地。具體原因包括穩定當地的土地市場及樓市、緩和當地的財政收支矛盾、促進房地產投資並拉動經濟增長。對於主動選擇的情形，城投公司主要是出於自身發展需要去拿地，目的在於推進自身市場化轉型，尋求新的發展空間。

雖然有主動行爲，但是在實際情景中，“城投”在市場參與各方看來，更像是一個“兜底”的角色。

一位總部在華東的房企人士對21世紀經濟報道記者分析稱，“城投拿地，要麼是地不太好，有利潤考覈要求的房企都不會拿；要麼是地塊構成比較複雜，除了商品房外還有一些配套的政策性住房，這種也會由區域的城投公司來託底。”

一位央企區域公司的人士也告訴21世紀經濟報道記者，“要城投去拿的地，一般都不是我們的目標。反過來說，我們會去拿的地，也不需要城投了，因爲我們對收益率去化率都是有要求的。”

不過，進入2023年，城投公司拿地的進度有所放緩。

克而瑞統計的數據顯示，城投公司拿地金額呈現“先升後降”的走勢，2021年拿地金額爲5350億元，2022年拿地金額6167億元，同比增加15%。進入2023年，隨着市場轉冷，以及城投公司自身資金承壓，城投公司拿地金額僅有2580億元（截至2023年11月），同比降幅高達58%，預計全年拿地金額降幅在50%以上。

金融機構對城投拿地所帶來的潛藏風險，也有所警惕。惠譽評級亞太區高級董事孫浩就指出，“兜底拿地”情況助推了城投債務風險，而城投開發能力不足的情況也確實存在。從財務角度來說，項目的回款週期會很長，可能要持有很長時間，開發上的不確定性也會更高，特別是在中低線城市。

開發緩行

儘管城投企業拿地額度不低，但真正進入開發環節的卻並不多。

根據克而瑞數據，2021到2023年，城投公司拿地項目開工率爲25.23%，而總體開工率爲49%。城投公司項目開售率爲15.91%，總體開售率爲40%。

與此形成對比的是，央企總開工率爲67.55%，開售率則爲60.66%，高於城投公司；此外，城投公司拿地到開工、開售需要136天和410天，比正常水平所需天數超出50%左右。

從這組數據可以看出，城投公司拿地後開發緩慢，的確是普遍現象。

可供對比的是，廣州城投、增城城投於2022年10月以18.32億元拿下的增城中新鎮地塊，樓面價8500元/平方米，最近才傳出面世的消息，其最終命名爲廣州城投·熹院。

明源不動產首席研究員艾振強對21世紀經濟報道記者分析表示，不開發主要有兩方面原因，一是很多城投公司沒有房地產開發的能力和經驗，隨着房子迴歸居住屬性，改善性需求對產品品質要求高；二是城投公司雖可考慮引進代建方，但如果當地市場疲軟，開發出來售價不理想，去化週期也會拉長，這也是棘手的問題。

這些客觀因素，造成了城投拿地“快不起來”。一位代建房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，“城投沒有開發能力不是主要問題，現在代建的企業那麼多，家家都在做。如果有錢賺，組建團隊也是可行的。但很多項目我們接觸下來，即便有品牌溢價，成本控制也非常好，做下來也不會很理想。”

再以廣州城投·熹院爲例，根據鏈家數據，這一項目附近的二手項目成交單價普遍在1.1萬-1.3萬/平方米之間，按照其時的樓面價加之資金成本，這宗地塊的最終收益也有待觀察。

因此，主觀而言，城投拿地“閒置”也或許是一種策略，通過“時間換空間”熬到市場平穩上升期，來保證投資的正常收益。

一位接觸過城投類地產項目的私募機構人士就對21世紀經濟報道記者分析稱，“城投拿地還應該關注一下會計準則，固定資產如果不進入開發階段是按成本計量，掛在賬上還好；如果動了，比如開發、銷售，那就得隨行就市，收益就不好說了。”

但是，市場上行似乎需要較長的時間。

克而瑞預計，2024年商品房銷售保持震盪修復的格局，預計全年面積、金額下降5%左右，在人口老齡化、城鎮化速度放緩、居民收入預期尚未恢復之下，行業仍將在底部運行一段時間。克而瑞還稱，房企資金面實質改善尚需時日，2023年土地成交再降20%且較2020年銳減六成，“無錢無地”的局面使2024年新開工增速預計仍將維持在-15%左右。

這種情況下，長期閒置不開發似乎也不是最優解。艾振強表示，長期不開發，不回籠資金也會爲財務狀況帶來壓力。“當前不少城投公司化債的任務很重，還是要儘可能地盤活手裡的資產。”