產經解析－陸房市復甦力道恐不如前波

爲了評估中國房市能否回穩，投資人不妨比較房市現況與2014至2016年復甦週期，從中可看出兩者之間異大於同。最顯而易見的不同之處，莫過於中國在4、5月爆發最新一波疫情，供需態勢進一步受到波動與扭曲。雪上加霜的是爛尾樓事件，部分新屋屋主揚言在工程復工前將停止償付房貸。

然而，最大的差別在於政策環境。回顧先前幾次週期，中國政府視房地產產業爲週期性工具，採取行動來刺激或冷卻房市活動，進而有助於刺激或冷卻整體經濟，這次卻不一樣。

儘管房地產產業仍是中國經濟的關鍵環節，但政府的立場已轉變，明確指出未來不會再以該產業做爲週期性工具，而轉爲聚焦在穩定產業成長。影響所及，房地產產業對經濟結構性成長的貢獻幅度已經降低。另一個差別在於，地方政府在房地產產業政策中扮演更重要的角色。

相較於2014至2016年，中國政府目前更加積極，但即使考量疫情因素，此次政策挹注力道明顯強勁，爲何房屋銷售的增幅不如之前？地方政府得以訂定房市相關政策，可能是原因之一。中國人民銀行調控基準利率與房貸利率下限，而地方政府則能調整買賣限制與制訂首付比例。

中央政府的政策措施放眼全國各地，內容通常相當一致，反觀地方政府的政策存在差異空間，進而可能影響國家政策傳遞到房市的效率。房市政策並非影響房地產產業活動的唯一因素，其他因素包括房價預期、所得預期與可獲房貸的信貸供給。

觀察此次週期，房貸利率至今跌幅類似2014至2016年，但信貸供給趨勢不同。2014至2016年利率下降時，房貸投放力道大幅增加，顯示房貸供給充裕。反觀目前房貸投放規模萎縮，需求疲弱是因素之一，但信貸供給吃緊亦可能是原因。

自2021年第三季以來，房價持續走跌，導致預期房價下滑的民衆比例大幅增加，而未來三個月準備買房的民衆比例則降低。這些消費者氣氛指標比2014至2016年間悲觀許多，可能已抵銷近期寬鬆政策的部分正面效果。

然而，政策似乎仍有進一步寬鬆空間。舉例而言，地方政府可以進一步鬆綁房屋買賣與首付比例的限制，尤其是寬鬆力道落後房價下滑壓力的地區。透過調降基準利率與（或）利率溢價的方式，房貸利率亦有下修空間。但考量此次週期的起始利率水準已遠低於2014至2016年，利率調降幅度或較小。再者，人行近期亦要求各家銀行增加房貸供給。

聯博認爲，決策機關若採取措施，可以改善民衆的房價預期與對房市的信心程度。不過房價動能尤其是二三線城市依舊疲弱，再加上爛尾樓事件與房貸停付抗議，可能形成負面循環，但決策機關可以避免這個情境成真，像是中央政府已透過政策性銀行公佈特別借貸計劃，資助建商完成營建工程。

中國經濟從2022年第二季低谷回溫後，所得與就業預期可能好轉，失業率亦已經降低。中低收入民衆受到的衝擊最深，倘若其前景轉佳，對房市可能有明顯助益。

房地產產業是否能撥雲見日，取決於上述因素能否改善。

儘管如此，房地產產業即使最終再見白日，恐仍無法與2014至2016年比擬。聯博預期房屋銷售量在未來幾個月回穩，但基於上述的結構性與週期性理由，銷售量於年底前恐怕不易超過4月份疫情衝擊前的水準。