慘烈的價格戰——南通中創區樓市現狀淺析

根據網傳消息，中創區或將單獨出臺購房補貼政策，購買新房額外給予購房款總額1.5%的獎補，政策預計將在9月底正式出臺。（網傳信息僅供參考，實際以官方發佈爲準）

目前，中創區在售新房共有11個，待入市地塊還有5宗，板塊存在較大去化壓力，補貼政策的出臺，對於新房銷售或有一定促進作用。

究竟，中創區的房子現在能不能買？未來房價走勢如何？購房補貼能否刺激潛在購買力？本篇，我們從“去化壓力”和“價格戰”兩個關鍵詞出發，淺析中創區樓市現狀。

No.1

去化壓力山大

中創區樓市去化壓力大，已是老生常談。

爲何中創區新房庫存會長期處於高位？我們可以從土地出讓量和新房去化速度兩個角度來看。

● 就土地出讓量來看——

2020年-2023年，中創區先後出讓15宗、約90萬㎡涉宅地塊，是過去四年內南通市區地塊出讓數量最高的板塊。

這15宗地塊，目前10宗已入市，5宗待入市，大量地塊出讓，爲板塊新房庫存高企埋下伏筆。

● 就新房去化速度來看——

數據顯示，2023年全年，中創區整個板塊新房備案量還不到500套，是市區所有板塊中備案量最低的。

今年1-8月，中創區共備案約447套住宅，表現稍優於去年。但因今年有多個新盤領證入市，目前板塊庫存已超4700套，估算最新去化週期約85個月，是去化壓力第二大的板塊。

本就去化速度慢，又有多個新盤扎堆入市，中創區去化壓力進一步加劇。

從下圖可以看到，板塊各項目之間去化表現也存在明顯差距。萬科攬境和招商公園道以價換量取得一定效果，今年以來備案套數都已破百；仁恆紫琅世紀和金鷹世界尚府都已經連續五個月0備案，幾乎處於停滯狀態；至於紫琅吾島、道達尚瑞、道達元瑞這三個由本地國企開發的純新盤，只能說還有待發力。

關於板塊內5宗待入市地塊，合計土地面積約32.65萬㎡，均爲本土國資企業拿地。值得關注的是，這5宗地塊，有4宗容積率上限在1.5以內，這意味着未來板塊新房將更低密更改善，中創區市場格局或將再次洗牌。

No.2

價格戰白熱化

土地出讓量大＋新房去化速度慢，導致中創區新房庫存規模持續走高，價格戰隨之而來。

今年下半年以來，萬科攬境、招商公園道、盛和致豪世悅相繼打出價格牌，且力度驚人。

萬科攬境7月份開始清盤活動，消息稱“折後2.2萬/㎡起”；盛和致豪世悅中秋前夕突發降價，網傳小高層折後2.4萬-2.5萬/㎡，直降超5000元/㎡。

事實上，早在去年，萬科攬境就已率先降價，還因降價幅度過大引發老業主不滿。當時還有網友表示，萬科攬境都開始大幅降價了，這是否意味着南通大範圍價格戰即將到來？

如今看來，正如網友所言，近一年內，南通樓市價格戰此起彼伏，中創區、五龍匯、市北這些庫存高企的板塊，價格競爭更是慘烈。

因爲不降價根本賣不動，而且隨着板塊次新房大量入市，新房競爭力將進一步下滑。

根據我們此前統計的中創區二手房成交數據，目前萬科方圓、華潤悅府、遠創東樾的實際成交價已全部跌破發行價。

更有甚者，新房銷售還未結束的萬科攬境、招商公園道、紫琅天成，目前也都已“破發”。

根據統計，萬科攬境掛牌均價僅約2.5萬/㎡，部分低樓層掛牌價還不到2萬/㎡，這無疑倒逼着開發商大幅降價。

招商公園道6月份成交了第一套二手房，199㎡大平層，成交價約512萬，單價僅25674元/㎡，對比約3萬/㎡的開盤價，跌幅約14%。

有網友表示，目前南通市區新推地塊容積率越來越低，且中創區待入市地塊容積率也普遍很低，未來新房市場將以洋房、別墅爲主，像萬科攬境、招商公園道這類高層將越來越難賣，此刻不降價，未來降價也無人問津。

對於中創區樓市現狀及未來走勢你有何看法？你認爲購房補貼能否刺激潛在購買力？歡迎評論區留言討論。