擦鞋童理論快爆了 李同榮： 這時間是多空關鍵時刻

房市示意圖／記者遊智文攝影

房市趨勢專家李同榮表示，房市第六循環受新青安專案與股市激勵，末升段出現甩尾現象，民衆不是瘋股市就是瘋房市，房市已陷入擦鞋童理論高風險期，第四季將是房市多空決戰關鍵時刻。

李同榮指出，房市循環結束前多會出現甩尾現象，在房市歷史上就有四大循環如此。

如房市景氣第一循環的甩尾段，於1973年發生，短短一年間預售市場帶動房價將近一倍漲幅，最後在1974年政府宣佈四樓以上建築全面禁建而劃下休止符。

房市景氣第二循環的甩尾段，1979年Q3到1980年Q2房市甩尾約一年，也是漲勢凌厲。

房市第三循環房市自1988年Q2到1989年Q1進入大甩尾，一年間漲幅近5成，最終在郝伯村行政院長大力整頓地下金融市場與大幅提高存款準備率收縮氾濫遊資，才結束房市第三循環多頭行情。

2008年發生金融海嘯，原以爲房市將順勢結束第五循環，但剛上任馬英久政府於2009年宣佈大幅降低遺贈稅，促使房市自2010年2014Q2末升段多頭延長波達四年之久。

2011年至2012年奢侈稅實施造成市場閉鎖效應，房市呈現價漲量縮，2013Q1奢侈稅兩年解禁，散戶投資客勇於進場，房價自在末升段中強勁拉昇一波甩尾段，但約一年就結束長達12年的多頭行情。

這一波第六循環中，2022下半年兩岸軍機擾臺，2023Q1平均地權五重拳、房市於末升段降溫，但2023年8月新青安貸款專案政策，進入另一波甩尾段。

李同榮指出，這波房市甩尾階段，將在第四季多空決戰成爲重要分水嶺，若空方勝，則第六循環多頭格局結束，若多方勝，則多頭行情將會再急拉一波至2025年爲止。

不過依市場基本面、技術面、政策消息面分析，第四季以盤代跌終止第六循環機率增高，主要理由有三：

一、臺灣不缺資金，但近年投資信心下滑並未恢復，全年經濟成長率雖預計高達3.8%，表現不錯，但下半年GDP將明顯趨緩是隱憂。全球降息聲浪，雖會激勵房市信心，但降息背後也存在對全球經濟趨緩的隱憂。

雖然房市剛需仍然強勁，但也存在三成以上假性需求，以目前低總價市場支撐力與營建成本居高不下以及通膨隱憂情況下，市場仍可抵擋劣勢，房價下修的幅度不致太大，因此供需面拉鋸會呈現房價上不去也下不來的盤整局面。

二、新青安催化出價量俱增的甩尾行情，有利短期市場偏多走勢，但市場過熱的風險也逐漸增高，此波房市多頭行情已達六年，技術面處於末升段，而末升段高檔房價風險增高，經不起重大利空，例如地緣政治、搶貸風暴、股災、天災地變等因素干擾，下半年利空發生機率頗高。

三、新青安帶動房市甩尾，也造成搶貸風暴，政策是否放寬或緊縮處於兩難階段，近期政策應不致有太多幹預行爲，下半年新政府對重大建設是否有利多宣示也可能影響市場信心。

不過，中美對峙，烏蘇戰局渾沌、以伊關係緊張，加上美國大選局勢等因素干擾，對全球經濟、貿易、股市、房市都會有間接不利的影響。兩岸關係緊張，對臺灣財經長線也會有一定程度的影響。

李同榮表示，基於上述三大理由斷言第四季多空對決，將以盤代跌終止第六循環機率增高，而房市若能在以盤代跌的情況下降溫，對長期房地產的發展趨勢較爲穩健與樂觀。

房市第五循環與第六循環甩尾行情示意圖（以臺北房價爲例）／吉家網提供