北京再成土地市場焦點

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

連續兩個月位居土地收金榜首、高溢價地塊頻現、更受房企青睞，近來北京再度成爲土地市場焦點。

“受評房企拿地再次聚焦京津冀地區，凸顯出北京市房價的韌性，以及其他經濟活躍地區優質土地供應不足。”惠譽評級企業評級聯席董事張順成告訴《中國經營報》記者，惠譽授評且定期披露信息的6家房企，上半年在京津冀地區拿地的金額比重較2023年提升超10個百分點，長三角及珠三角地區拿地金額佔比同比則有所下降。

北京土拍收金持續居首

多方數據顯示，近來北京土拍收金增長明顯，已連續兩個月居各城市土地收金榜首，且前7個月累計收金金額也保持領先地位。

Wind數據顯示，今年6月及7月，北京市各類土地成交面積分別約57.32萬及84.37萬平方米，成交總價分別約271.29億元及177.25億元。其中，住宅用地成交面積分別約34.43萬及29.14萬平方米，成交總價分別約266.87億元及165.88億元。相應成交價均位居同期超200城首位。

諸葛數據研究中心監測數據也顯示，全國住宅用地出讓金爲1449.62億元，較上月小幅上漲3.1%。其中，北京收金持續兩個月領先，單月土地出讓金約165.88億元，前7個月北京也以822.87億元收金規模位居全國首位。

相應情況與城市基本面及各城市優質地塊供應等有關。張順成表示，惠譽獲評房企新購地塊仍高度集中於經濟及人口基本面良好的一線或中級城市，其中北京更受青睞。

“從6家授評房企情況來看，今年上半年這些房企在京津冀地區的拿地總額佔比由2023年的23%上升至36%，長三角和珠三角地區則分別爲23%、14%，分別下降了12個、9個百分點。”張順成表示，這一轉變凸顯出北京市房價的韌性，2024年上半年，北京市新建商品住宅價格跌幅小於大部分長三角和珠三角地區經濟實力較強的城市，上述房企在北京市的拿地支出佔其在京津冀地區土拍額的90%以上。

不過，張順成也指出，上述房企在長三角和珠三角地區拿地金額比重下降，可能是受地方政府惜售的影響，部分核心城市優質地塊供應不足。

一線城市土地供求節奏放緩

除北京外，在優質地塊吸引下，今年一線城市及強二線城市土地市場熱度持續，房企拿地也更傾向這些城市。但整體來看，這些城市土地市場供求節奏也明顯放緩。

“儘管2024年上半年一線城市房價承壓加劇，但我們仍觀察到市場對優質地段高品質地塊的強勁需求。”張順成表示，上述6家授評房企披露的數據顯示，2023年及2024年上半年，這些房企所購地塊幾乎均位於一線或人口結構基本面良好的城市，持續側重經濟實力較強城市。

不過，房企拿地仍呈收縮態勢，一線城市宅地收金額度也在下探。

“優質土地供應有所減少可能拖累了部分經濟實力較強城市的土地銷售。”張順成指出，上述6家房企在一線以及中級城市土地市場的合計份額分別從2023年的25%、7%顯著縮減至2024年上半年的13%、4%。土地銷售額持續收縮可能在長期內侵蝕房企銷售和市場地位，也可緩解存量住宅過剩問題，並有助於改善供需平衡。

從2024年供地計劃完成情況來看，儘管多地均下調了2024年計劃供地規模，但目前進度過半，多地計劃完成率較慢，其中一線城市供地計劃推進尤爲緩慢。

“在2024年供地計劃縮水的背景下，截至8月下旬，29個重點城市平均供地完成率爲21%。”克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示，截至8月下旬，大部分一、二線城市土地成交規模仍處於相對低位，其中一線城市對2024年供地計劃的推進進度尤爲緩慢，京滬廣深一線四城完成率均不過20%，廣州和深圳均不足5%。

“目前，深圳實際成交面積爲7公頃，佔其2024年供地計劃的4%；前7個月成交金額榜首城市北京，目前全年供地計劃完成度也只有14%。”馬千里指出，整體來看，土地市場供給側將面臨更加嚴峻壓力。

“2024年度各地供地計劃推進整體偏緩，不過考慮到大部分城市面臨着較高的去化壓力，需要調低年初定下的供地計劃目標，當前的供地節奏整體仍適中。”馬千里認爲，結合庫存壓力現狀和供地節奏的季節性變化來看，預計2024年供地計劃完成率將降至四成左右。

值得注意的是，近期如廣州部分城市加大了優質地塊的供地力度，今年三季度末、四季度供地節奏可能將在一定程度上提速。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：翟軍）