北京首屆好房子地塊花落石家莊創世紀 昌平新房將迎來新競爭格局

3月26日，北京迎來本月最後一場土拍。

根據出讓安排，北京此次共推出2宗地塊，分別位於昌平區和懷柔區。其中，收到18家房企報名的昌平中關村生命科學園三期及“北四村”棚戶區0056等地塊落入石家莊創出紀囊中，總價30.935億元，銷售指導價爲6.4萬/平方米，懷柔科學城以底價20.51億元摘得懷柔雁棲鎮F1+F3地塊，銷售指導價爲4.2萬元/平方米。

據悉，昌平北四村地塊是北京市首例“帶方案入市”的居住項目。易居研究院研究總監嚴躍進表示，實際上這是土地供應方面一種新的變化，有助於企業更加了解當前的動向精準拿地，也加大了房企開發設計的難度，“帶方案入市”也是一種市場趨勢，即符合當前高品質住宅大方向。

PART ONE

石家莊創世紀競得昌平區首例“帶方案入市”居住地塊

昌平北四村地塊位於北京土拍和新房市場均火爆的昌平南區域，所以也成爲了本次土拍的焦點地塊。

在掛牌階段，地塊共吸引了保利、中海、中鐵建、龍湖、華潤、建發、中鐵、建工、首開、越秀、城建、金隅、中旅投資（港中旅）、懋源等18家房企報名。除保利外，其餘17家房企全部參與現場競價，經過29輪競價觸達地價上限30.935億元進入搖號環節，最終由石家莊創世紀搖中，成交樓面價33108元/平方米，溢價率15%，銷售指導價爲6.4萬/平方米。

據悉，石家莊創世紀曾於去年搖中北京市順義區一宗住宅用地，並引入龍湖合作開發，該項目案名爲龍湖·御湖境II期。

這塊地佔地面積41313.96平方米，建築面積93436.296平方米，住宅容積率2.6、控高60米、綠地率30%，起始價26.9億元。

從高容積率可以看出，日後該地塊產品預計以小高層小戶型爲主，以套均面積100平方米計算，預計未來約800套房源。另外，地塊用地性質爲R2二類居住用地、A33基礎教育用地、A8社區綜合服務設施用地。

據悉，基礎教育用地面積約0.51萬平方米，規劃12班幼兒園；社區綜合服務設施用地面積0.3萬平方米，包含社區級公共文化設施、社區養老服務驛站、社區商業服務網點等，均需無償移交相關部門。

值得關注的是，這塊地是昌平區首例“帶方案入市”的居住項目。地塊在掛牌文件中明確指出，應採用全國“好房子”大賽北京賽區一等獎獲獎作品。企業可結合市場情況和產品定位，在保證獲獎方案整體規劃形態和建築風貌不發生重大改變的前提下，可對選用設計方案進行優化調整和深化細化。

公開資料顯示，全國“好房子”大賽北京賽區中一等獎獲獎作品共有7項，不同的設計理念下，項目設計特色也各有不同。有業內人士表示，參與房企在7個方案中絕大多數選的是第七個方案，剩餘方案雖設計理念很美好，但不太適合北京的市場環境，且加大了房企操作難度。

不僅如此，除了“帶方案入市”要求，掛牌文件還提出鼓勵建設單位在建築底層局部設置不超過1000 平方米架空層，在不影響小區住戶生活品質的前提下，在小區場地內設置有蓋走廊，以及結合北方氣候特點合理設置陽臺，陽臺建築面積不得超過住宅總建築面積8%，進深不得超過1.5 米等。即1.5米寬的陽臺有望成爲該地塊項目的獨特賣點。

具體來看，地塊位於昌平史各莊街道，東至景祥寺路，南至景祥寺南街，西至規劃綠地，北至景祥寺北街，京藏高速及京新高速之間，生命科學園北側，南沙河南側、京藏高速西側。

目前地塊周邊城市界面一般，距離地鐵較遠，項目直線距離地鐵生命科學園站爲2.5公里。但地塊南側約900米是規劃中的19號線二期生命谷地鐵站，預計2028年建成通車。

醫療方面，距離北京大學國際醫院直線距離約爲1.5公里，比較方便。

地塊五公里內有海淀大悅城、超級合生匯、萬達廣場等商業。

從價格上來看，樓面價3.6萬/平方米，與指導價6.4萬/平方米之間，有足夠的利潤縫差，房企有充足的利潤空間打磨產品。

地塊周邊有越秀·星樾、大華啓宸府以及剛開盤的中海寰宇未來等項目，指導價在6.6萬元/平方米，但相比北四村地塊，周邊這些項目交通、商業和教育配套等有更明顯的優勢。

PART TWO

懷柔科學城雁棲鎮再落一子

相比昌平區地塊的火熱，懷柔區雁棲鎮這宗地略顯寂靜。

懷柔雁棲鎮03-01等地塊被懷柔科學城以20.51億底價摘得，指導價4.2萬/平方米，用地性質爲F1住宅混合公建用地、F3其他類多功能用地，建設面積爲134040平方米，住宅樓面價約13756萬元/平方米，期房銷售指導價4.2萬/平方米、現房4.4萬/平方米。

此外，地塊居住自持15%、公建全部自持，自持年限20年。持有期滿後如需轉讓或出售，需經市政府批准後方可辦理相關手續。項目商品住宅建築規模40%現房銷售。

值得關注的是，去年11月1日，懷柔科學城以24.1億元，起始樓面價約16484元/平方米拿下懷柔區雁棲鎮、懷北鎮F1住宅混合公建用地。時隔不足5個月，懷柔科學城再次出手懷柔區雁棲鎮F1+F3 地塊。

截至目前，北京三月土拍收官，4宗地塊合計出讓金額爲69.32億元。除了今天昌平、懷柔地塊，還有兩宗順義地塊。

值得關注的是，3月預計出讓5宗地塊，房山一地塊因無人報名被下架。

2月29日，北京市規劃和自然資源委員會發布公告顯示，延長房山區長陽鎮FS00-0101-0002、0003地塊掛牌競買時間至2024年4月30日，並同步受理該地塊預申請。

中指研究院分析認爲，長陽鎮地塊雖位於房山長陽板塊，但距離地鐵長陽站和籬笆房站均較遠。周邊商業配套有首創奧特萊斯，華冠天地；醫療方面，附近有建設中的宣武醫院；教育上，5公里內有在建的北京八中房山分校、黃城根小學房山小區，另外地塊自帶一塊基礎教育用地。周邊項目月均流速較慢，去化壓力較大。