《北京律師解讀：無預售許可房屋退款糾紛中的法律博弈》

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件概述

原告李華傑向法院提出訴訟請求，要求被告張濤、張宇莉返還購房款90 萬元並支付相應利息，同時承擔訴訟費。

原告稱，2013 年 9 月 17 日，張宇莉以其父張濤名義在北京市Y 公司購買涉案房屋一套。2016 年 4 月，雙方達成口頭購房合同，原告指示案外人趙剛君將 90 萬元房款支付給張濤之妻陳美芳，被告交付購房收據，但如今被告無法交付房屋或配合辦理購房手續，構成根本違約。

被告則辯稱，本案系債權轉讓糾紛。2013 年初，因原告稱有優惠房源，被告向北京市 Y 公司支付 90 萬元購房款，但項目未開工且無預售許可，購房計劃落空。後經協商，原告答應以 90 萬元收購被告對北京市 Y 公司的債權，2016 年 4 月 4 日各方簽訂《轉讓協議》並已實際履行完畢，原告起訴已超訴訟時效。

二、案件事實

1. 購房款支付情況

- 2013 年 9 月 17 日，北京市 Y 公司向張濤出具90 萬元購房款收據，張濤、張宇莉陳述付款過程爲：2013 年 5 月 31 日通過張濤之妻陳美芳賬戶向孫偉峰轉賬75 萬元，2013 年 9 月 17 日通過張宇莉之夫劉宏鵬賬戶向孫偉峰轉賬 10 萬元，另支付現金 5 萬元。

2. 協議簽訂情況

- 2016 年 4 月 4 日，李華傑（甲方），王斌、趙剛君（乙方），張濤（丙方）簽訂《轉讓協議》，約定乙方欠甲方100 萬元，丙方委託甲方購房款 90 萬元（房產未建），甲方同意乙方欠款轉給丙方，丙方將 90 萬元房款及 10 萬元現金共 100 萬元轉給甲方（丙方已交與甲方），作爲乙方向甲方的還款，此後甲方與乙方債權債務關係解決，由乙方直接向丙方支付 100 萬元。

- 2017 年 5 月 31 日，趙剛君從其銀行賬戶向張濤之妻陳美芳轉支90 萬元。

3. 證據情況

- 李華傑提交 2020 年 11 月 2 日趙剛君出具證明，證實 2016 年 4 月 4 日李華傑與張濤達成買房協議，其按授意將欠李華傑的100 萬元購房款轉付張濤，已於2017 年 5 月 31 日轉賬 90 萬元，另 10 萬元現金已付李華傑。

- 李華傑還提交 2020 年 10 月 18 日與張宇莉、劉宏鵬的錄音資料，但張濤、張宇莉對其證明目的不予認可，認爲是爲訴訟誘導式取得，系無效證據。

三、法律分析

1. 借名買房事實認定

- 李華傑主張張宇莉借名買房後轉售，但僅有部分轉賬記錄，難以證實該事實。從北京市 Y 公司給張濤開具的收據及《轉讓協議》內容看，無法確認李華傑所述的借名買房情況。

2. 合同性質認定

- 李華傑主張房屋買賣合同關係，而被告主張債權轉讓合同關係。

- 首先，對於涉及大額房屋交易以口頭約定方式達成，不符合常理。

- 其次，根據《轉讓協議》，李華傑曾受張濤委託購房，在明知房屋未建且張濤未取得所有權情況下，口頭購買房屋不合邏輯。從協議內容看，張濤將其合同權利轉讓給李華傑，更符合債權轉讓特徵。

- 此外，李華傑主張張濤與北京市Y 公司合同無效故不存在可轉讓債權，以及該權利具有人身依附性不可轉讓等觀點，法院認爲本案重點是李華傑與張濤之間合同關係判斷，張濤與北京市Y 公司合同關係不在本案審查範圍，且債權轉讓通知債務人是對債務人生效要件，不影響債權轉讓合同本身效力。

四、案件結果

法院最終駁回李華傑的全部訴訟請求。這是因爲綜合現有證據，張濤將其對北京市Y 公司的債權轉讓給李華傑應是雙方真實意思表示，且不違反法律規定，該約定有效且未解除，李華傑直接要求返還購房款依據不足。此案例提醒當事人在進行重大經濟交易時，應簽訂書面合同明確雙方權利義務，避免因證據不足導致權益受損，同時也體現了法院在審理案件時依據證據和法律規定準確認定合同性質和事實的重要性。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！