北京國賢府是今年的標杆神盤，我說的丨網籤實錄
這兩週北京國賢府連續登上網籤冠軍熱搜榜，
奪冠了，
又奪冠了，
而且是從年初到年中，持續拿網籤冠軍，拿到手軟，
再往前追溯，去年寒冬臘月國賢府開盤前，市場已經非常不好，在它之前有好幾個神地塊樓盤直接順銷，沒有開盤，
出人意料的是，北京國賢府頂住市場寒流，在拿地不到4個月的時間裡搶速度，而且咬牙堅持線下開盤，
開盤結果也出人意料，一個半月後，北京國賢府網籤88套。網籤數據出來後，北京國賢府成爲業內操盤手朝拜聖地，自此開啓近郊改善盤的封神模式。
不過也有遺憾。開盤當天晚上，有北京國賢府的小夥伴掩飾不住內心激動心情說，當時要是安排開盤現場直播就太棒了，哪怕架臺攝影機錄像也好。
在外人眼裡看來的意外，甚至國賢府自己知道開盤會火，但火到搶大白菜程度，是萬萬沒有想到的，更沒有想到自此走上封神之路，成爲標杆神盤。
從拿開伊始，表弟就一直跟蹤北京國賢府，之前的3個問題早已有了答案。
1、北京國賢府的熱銷，是偶然還是必然？
2、到底是誰買走了北京國賢府？
3、北京國賢府憑什麼熱銷？
從近距離的觀感，表弟總結了北京國賢府的神盤10大特點。
1.你只有不停奔跑，才能留在原地
北京樓市的產品力，迭代週期是3個月。
樓盤銷售週期起碼是24個月，也就是說，你的產品要經受至少8輪產品升的毒打和內卷，才能立於不敗之地、
至少從目前看，北京國賢府的產品力已經扛住了競品3輪迭代週期的進攻。
這都需要從一開始的頂層設計，公司內部各條線的打通和全力配合，以及過程中的細節控。
2.我們要的不是那把螺絲刀，我們要的只是牆上的那個洞。
商學院教授上課常提到這句話。開發商常說產品的三面寬、四面寬，奢侈品牌家電，
其實客戶要的是生活場景，不同家庭週期下的家人相處模式，是一日三餐，是春夏秋冬，是家人開心和不開心的陪伴。
北京國賢府不再從開發商視角說賣點，而是從客戶角度聊買點，這就進入了共情模式，這是內核。
如果想要複製北京國賢府模式，除非把中建智地整個系統搬走。
3.豬紛紛落地，雄鷹正在突圍
每次和國賢府小夥伴交流，表弟都能感覺到思考增量和情緒增量，不做行活，不說套話，團隊氣質接地氣，敢扛活，是一支罕見的雄鷹操盤團隊。
都在說開發商被渠道綁架。但在北京國賢府身上，表弟卻看到了互相擡轎子。
渠道是流量，流量如水，很多開發商開始看綠衣服的臉色，坐等帶客。
記得開盤後不久，北京國賢府終於鬆口允許渠道帶客，京北的渠道們嘴都笑歪了。
因爲國賢府不僅重視銷，還特別重視營，而且在營上要求有匠心，有工匠級水平，行活在北京國賢府肯定是交不了差。
營是錦，銷是花，營銷是錦上添花，尊重渠道，不絕對依賴渠道，這纔是北京國賢府的營銷底色。
當然，很多頭部開發商也很重視營，但效果爲何不好，甚至被渠道凌遲。這就應了表弟常說的一句話：
行活沒戲。
4.打勝仗是最好的團建
很多樓盤的一個常規動作是發認購海報，或是成交羣截圖，網籤遲遲上不來。
網籤是系統工程，從一開始的產品自信，到敢於拒絕客戶開始，再到真實人氣竄升，不是逼客戶逼出來的，是系統方法論的成功。
表弟想說的是，團隊隔三差五打勝仗，是最好的團建，是熱氣騰騰的團建。
國家有國運，一個樓盤也有運勢。運勢起來後，擋都擋不住，都想幫你。
比如，北京國賢府的成交客戶裡面，老客戶介紹成交佔比，佔了很大比例。
老客戶爲什麼願意介紹？這是多大的信任和背書！
因爲在市場不確定的情況下，北京國賢府的網簽單價是上漲的。老客戶的信任感染和傳遞給身邊的朋友或親戚，這就是樓市消失很久的口碑效應。
5.超級亮點+沒有缺點
終於聊到產品了。
且不說戶型，聊聊建築和園林。北京國賢府的建築是唐風，園林是宋風。大家都在做，但現場看完後，立馬高低立判。
比如說，
看完戶型，你會點點頭——挺好的！
看完大門，你會點點頭——太好了！
看完園林，你會點點頭——太強了！
看完一圈後，北京國賢府的公式就呈現出來了：
爆品=超級亮點+沒有缺點
是的，沒有缺點，比有爆點更重要。
因爲亮點能吸引客戶購買，缺點卻能阻止客戶購買。沒有缺點後，客戶點頭不停，眼睛發亮，根本停不下來。
如果有人非要說貴，是它的缺點。對不起，那是你的缺點。
對手能抄走嗎？對不起，產品力的背後是創新，你可能抄了形式，創新的靈魂卻拿不走。
更何況，產品創新是有迭代，你再想創新，再想追，已經趕不上趟了。
因爲時間關係，下面五點就不展開了。
6.把安全感交給客戶，才能取得客戶信任
7.你的競爭對手，比你的客戶更關心你的產品質量
8.看不見的彈痕，最致命；做事必須有可以覆盤的思考痕跡
9.人人都是產品經理，產品經理就是一念之間
10.成功是利他，是一種在細微處都能開花的修養
以下是正文，關於純技術層面的操盤分析和覆盤。
01
從昌平今年截至7月的成交排名來看，北京國賢府仍處在前列位置。
也就是說，北京國賢府不止開盤熱銷，更是在順銷階段做到了：
持續熱銷
但如果我們對昌平區有所瞭解的話，就會發現，其實北京國賢府和其他的昌平區項目，並不相同。
因位置相近，公路及地鐵的便捷度，形成不同主城區客羣的不同外溢方向：
海淀客戶主要去往昌平朱辛莊、高教園等偏西北的方向。
朝陽客戶則主要是是順義後沙峪、北七家等偏東北的方向。
地圖上看：海淀往左，朝陽向右。
所以其他的昌平區項目，主要依託京藏高速、地鐵昌平線，主力吸引海淀客羣。
（備註：建發觀堂府亦有差異，其主力吸引昌平城區地緣類改善客羣。在此不做展開詳述）
而北京國賢府的客羣，應該是通過京承高速、立湯路及地鐵17號線，吸引望京、北苑、亞奧的朝陽客羣。
由此可以看出，北京國賢府真正的“賽區”應該是：
東北五環外。
而在這個“賽區”，北京國賢府是絕對的統治者。
02
不過，這個統治地位得來的並不容易。
因爲在東北五環外的賽區裡，有一個非常強勁的對手板塊：
後沙峪。
左擁溫榆河，右抱京密路的後沙峪板塊，配套齊全，界面良好，向來是改善盤的聚集地。
比如前兩年熱賣的湖光玖裡洋房、去年的建發觀雲等等，都是京北改善客羣的心頭好。
可以說，北京國賢府與後沙峪項目的競爭，即是：
京北改善客羣之爭
北京國賢府如何能PK彈藥充足、印象分極佳的後沙峪？通過覆盤，我們總結了三點：
·界面不差，配套不缺，地鐵更好；
·差異化競爭定位；
·產品力更優。
03
界面不差，配套不缺，地鐵更好
從北七家橋下京承高速，東向西，界面是逐漸衰退的。
但北京國賢府的位置，因挨着東方普羅旺斯墅區，界面狠狠拿捏了低密改善的氛圍。
其實不光是外部環境低密，北京國賢府本身也是低密代表。
容積率僅有：
1.3
什麼概念？表弟順手統計了一下近兩年，近郊北六環內，容積率＜1.5的項目：
僅有3宗。
足見北京國賢府的低密程度有多稀缺。
另一方面也說明，京北外溢改善客羣對於低密改善產品的選擇，着實不多。
再來看配套方面：
商業端，在建的山姆會員店PK祥雲小鎮，各有千秋；
教育端，皇城根、北師大、十一未來等知名公立學校分校，也不會弱於後沙峪的一衆國際學校。
地鐵方面，17號線稍強於15號線。
秘密就在於一個字——快！
17號線直插朝陽產業區（望京）或是時尚區（工體），且是大站快車。
現狀情況來看，國賢府距離地鐵站稍遠。但等未來17支線開通，距離會大幅縮短，甚至有望幾百米上地鐵（站點未定）。
未來若能步行到地鐵站，再手握大站快線，
北京國賢府的區位價值無疑會再次攀升。
差異化競爭定位
挖掘完區位價值，就是項目本體間的競爭了。
從拿地前的定位，中建智地就對片區進行了詳實的數據拆解+客戶分析。篇幅原因，在此進行提煉簡化。
面積方面：
看參照：諸如翡翠公園、未來金茂府乃至後沙峪湖光玖裡等改善項目，主力去化面積段在120-140㎡左右；
找機會：90-115㎡需求量較很大，但主要集中於剛需項目，改善類項目，該面積段產品暫缺；再結合單價和總價，即地段和羣體的考慮，將面積下限定於100㎡。
業態方面：
看競爭：同總價下，片區周邊別墅競品單價更有優勢。如總價若在1200-1400萬，本案只能做200平疊拼，而金隅上城郡、國瑞溪墅、御湯山熙園等卻是300-350㎡獨棟或聯排。
可見，若拔高總價，北京國賢府面積及業態均不佔優勢。
明差異：北京國賢府不同於中建宸園；宸園地處主城區朝陽，屬於城市收藏型稀缺疊拼產品。但別墅類客戶去到昌平，圖就圖個獨棟，至少是聯排的純墅感。
綜上，北京國賢府產品主力框定在100-140平米，項目業態定爲多層洋房產品。
又結合現狀競爭，主力面積定在了100㎡（套數佔比30%）+140㎡（套數佔比30%）。
當然，常定位的朋友都知道，因地塊指標限制，定位落在方案上會稍有偏差。但大體並無變動。
題外說一句：
中建智地的市場分析涵蓋時間線、面積段、總價段、業態類型的各維度進行組合交叉，其細緻度，着實震驚了我。
功夫在戲外
你認爲突然厲害起來的企業，其實已經默默無聞做了很久了，就像中建智地。
他們其實不僅對市場分析細緻到了頭髮絲，
難能可貴的是，他們對產品的打磨，更是武裝到了牙齒。
這裡我們以項目南地塊的兩個戶型，也是合計佔比最多的兩個戶型爲例：
可以看出，相較於主要競品，北京國賢府的同面積產品均更爲優秀。
並且項目A的小環境不利因素極大；項目B對比的產品早已售罄。
換句話說，戶型沒對手。
但這對於中建智地，只是「以無厚入有間」。
9000㎡的實景示範區在拿地後157天開放，將實景示範從可選項變成標準化動作。
而「所見即所得」的每一處，都是極盡珍惜，又極力剋制的。
感興趣的朋友可以戳
這或許纔是北京國賢府，真正讓買房人感受到誠意，願意用腳投票的流量密碼！銷冠100
下面是「北京國賢府」的網籤實錄，供大家參考：
1、去化過三分之一，網籤近20億。
北京國賢府，2023年11月18日開盤，截至2024年7月底網籤294套。
2、網籤均價平穩，爲5.6萬元/㎡。
開盤至今均價基本平穩，且隨着小面積戶型去化完畢，均價逐漸有所上升。
3、100、125、143㎡爲主力產品。
貨值主力是143㎡；戶數配比主力是100㎡及143㎡。
4、符合定位預期，100㎡及143㎡去化情況最好。
100㎡首置產品去化套數及去化率均最好；143㎡次之。基本符合項目拿地前的定位預期。
同時我們可以看到，項目143㎡&800萬以上的產品，即置換改善產品，去化套數佔整體去化中的三成，這在現在這個市場狀況（改善客戶置換週期較長）下是比較少見的。
隨着100㎡的去化完畢，115㎡的去化速度逐漸提升。8月截至15日網籤35套，其中100㎡7套，115㎡9套。
由於去年12月首付下調，降低了125㎡客羣“升一檔”至143㎡的門檻。或因經濟原因，降檔至115㎡的可能。故相較之下，作爲中間面積段的125㎡暫呈尷尬局面。預計後期隨小面積段產品去化結束，而會有所提升。
片區大面積改善163㎡及180㎡有所需求，被項目準確捕捉；大面積段產品整體去化37%，高於項目平均值。
5、越大戶型定價越高
6、逆市量穩
今年春節後3~7月，月均網籤36套。8月截至15日已網籤35套。在現在市場條件下，十分亮眼！
7、價格穩定。
8、以下爲具體樓棟網籤情況，僅供參考。
注：本文相關文字、圖片僅爲項目信息參考，不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定爲準。
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