寶山最中心的板塊，塌方了

楊行是寶山正中心板塊。

其到東部淞寶、西部顧村、西南大華、東南高境以及北部羅涇都在差不多的距離。

如果把寶山的行政中心放在楊行，行政效率是最高的，從楊行到寶山每一個街鎮路程都最短。

可是事實並沒有這樣，在很多發展方面和房價上，楊行都“塌方”了，這是爲什麼？

楊行板塊圖：

楊行周邊的環境非常“惡劣”，居住環境和配套資源都“塌方”了。

楊行住宅區的東西部都是工業區，環境非常糟糕。

江揚北路、寶楊路、蘊川公路都是跑大車的，對居民區有一定影響：

工業區佈滿了倉庫、堆場，重卡來來往往，環境很亂，一幅城鄉結合部的即視感：

楊行還有一個超級大的水產市場，裡面氣味難聞、環境也是亂糟糟的：

對比來看，楊行的居住環境還不如顧村。

顧村擁有天街商業、櫻花公園、三甲醫療、雙軌交，環境和配套是堪比五大新城的存在。

楊行的花園城商業面積僅4.8萬方，不敵顧村的龍湖北城天街10萬方+龍湖寶山天街14萬方共28萬方的商業面積。

楊行也沒有好醫院，有的只是鎮社區衛生服務中心，白沙公園的名氣也不如顧村公園。

楊行只有一條1號線，19號線還沒開通，而顧村已早早地成爲外環外少有的雙軌交板塊。

如果再對比淞寶，淞寶的商業、醫療（兩家三甲）、教育等資源更是碾壓楊行。

楊行成了寶山藏污納垢的一個地方，分佈了很多鋼鐵工業廠房，還有人生終點站—殯儀館。

楊行的差距和城市形象，爲何在寶山拉這麼大，中心地帶呈現出塌方的態勢？

從寶山發展戰略上來看，楊行被寶山“拋棄”了。

寶山用力發射的“三支箭”，沒有一支射到楊行。

濱江、吳淞和南大是寶山重點發展的三大區域。

濱江很漂亮，吳淞口國際郵輪港、“金箍棒”觀景臺成了寶山新名片，淞寶是寶山的最愛！

而對於楊行所依靠的吳淞，一直沒有起勢，發展遇到了很多挫折，也錯過了很多機遇。

原先規劃的吳淞創新城核心在楊行，相信這張圖大家都很熟悉：

後來爲了響應上海“一江一河”的號召。

把吳淞的核心規劃從楊行腹地挪到了與淞南鎮、吳淞街道交界的蘊藻浜兩岸：

大吳淞核心的漂移對楊行是大大的利空。

蘊藻浜規劃了一個大吳淞十里畫卷園，是未來寶山北轉型、建設城市副中心重點發力的地方。

十里畫卷園由西至東分別劃分了產城服務板塊、文化活力板塊、創新未來板塊、科創生活板塊和門戶地標板塊。

共同構築起了一箇中央文化活力綠軸：

值得一提的是，其中最重要的門戶地標板塊和科創生活板塊都在吳淞街道。

完全出了楊行的行政地界：

而且明顯看出淞南鎮、吳淞街道這邊的規劃建築要多一些，一批牛批的CBD都不在楊行！

可以說，大吳淞的核爆點已經和楊行沒關係了，楊行受到了狠狠的拋棄！

楊行只能指望大吳淞發展好了可以輻射自己，這個改變對楊行影響挺大的！

不過大吳淞規劃今年纔出來，距離真正建成還有很長的週期。

現在吳淞、川沙成了上海墊底的城市副中心了，在市區商辦過剩面前，還能不能搞起來呢？

把大吳淞的規劃核心從楊行踢走，也在於楊行工業區轉型困難、土地不好騰挪，拖累了副城建設進度。

楊行作爲寶山鋼鐵配套的工業區，依然發揮着重要作用。

這裡是大型鋼材器件的集散地，分佈了很多物流倉儲廠房。

這些廠房不是說搬就能搬的，因爲很多土地和管轄權在寶鋼國央企和軍隊手中，寶山拿捏不了。

寶山要想開發這裡，必須要徵得大佬們的同意，並且設計方案也要經過商榷才行。

這樣一來一回就耽誤了時間，拖累了寶山北轉型的速度。

比如北轉型的特鋼首發區域01-03項目就是寶山跟寶鋼談判的結果，拖了很久才實施。

這也是爲什麼吳淞副中心一直拖着不建（2016年就開始規劃了）沒法開篇的原因。

最後逼迫寶山只能把規劃更改，並拉來浦東、楊浦、靜安一起助力，由四區共建大吳淞。

眼看着吳淞副中心不好建，寶山只能調頭轉向南大，搞智慧城去了。

南大全是空地，一張白紙好繪圖，高樓說起就起，完全能按照寶山的意圖來設計，沒有阻力。

南大是靠近上海市區難得的一片空地，而且與桃浦智創城連在了一起，可以因勢利導開發。

這麼看的話南大可能比楊行背靠的吳淞副中心還要率先崛起，楊行實在是佔了下風！

可以發現，從改革開放到現在，上海的產業一直在向南走。

大虹橋、莘莊、徐匯濱江、世博-前灘、張江南拓、大零號灣、臨港自貿新片區都在南上海。

而上海北四區及寶山一個都沒有抓住機會，吳淞副城、南大的開發都錯過了最好的時代。

上海的產業重心在往南移，使得處在最北部的楊行非常式微，產業支撐面臨塌方。

在寶山發展地位上的式微，讓楊行的房價也受到了拖累。

楊行屬於外環線上的板塊，對比外環一圈的房價，楊行又塌方了。

楊行房齡最新的大華公園薈成交價僅5萬元/m²，最貴的四季都會系列成交均價是5.2萬元/m²，其它高層產品都在5萬元/m²以下：

招商花園城4.9萬、遠洋香奈4.8萬、綠地海域笙暉4.5萬、萬科四季花城4.2萬、春江美廬4.4萬、香逸灣4.7萬……

楊行的房價只比顧村略貴，跟其它外環板塊PK都被打敗了。

對比外環外的南翔，華潤中央公園成交均價在6萬元/m²，好世鳳翔苑在5.4-6萬元/m²；

江橋的龍湖天璞雅筑、保利雲上澄光成交價都在6萬元/m²以上。

更不用說七寶、莘莊、華涇、周康、唐鎮這些外環板塊了，都超過了楊行。

而且在2020-2022年這波行情中，楊行25%-28%的次新房漲幅也很拉胯，很多指標都塌方了。

楊行處在1號線置業鏈的最末端，很不討好。

不管是老破小還是次新房，來自市區的外溢購買力都被上游板塊截胡了，造就了其房價塌方。

楊行的老破小楊泰一二三村成交價才2.6-3.4萬元/m²，非常便宜。

楊泰路旁的老小區

同樣是老破小，1號線前面的彭浦、張廟、通河，還有3號線周邊的淞南、高境。

也都是這樣同質化的產品，非常集中，在市場上形成了很大的競爭。

其中張廟通河板塊的呼瑪新村、泗塘新村、通河新村，高境板塊的吉浦路615弄、高境新村、逸仙新村，淞南新村等。

老破小成交價都在差不多的3.5萬元/m²，沒有比楊行老破小高出多少。

這些板塊都處在外環內，地理位置更好，坐地鐵進入市區更快，有力地競爭了楊行老破小。

只要再加5000-8000元/m²，就能買到靜安的彭浦新村。

北上海老破小圈子太大了，這麼多板塊大家的價格都被壓得死死的。

只要前面的不漲價，後面的楊行也別想漲，楊行老破小是墊底的。

和老破小的邏輯不同，楊行次新房被顧村、共康截胡了。

顧村的保利葉語、葉上海很多房源成交價要比楊行次新房便宜，分流了楊行的購買力。

而共康是大寧外溢第一站，大寧房價10萬，共康房價6萬，次新房形成了一個階梯價差。

買不起大寧的纔去共康，而買不起共康的纔去楊行。

共康的次新房大華公園城市、中環國際公寓成交價在6萬元/m²左右；

共富的融創玉蘭公館成交價在5.6萬元/m²左右。

這些上游的次新房同樣沒比楊行貴到哪裡，吸收了來自市區的外溢。

楊行的次新片區很小，次新房和老破小混雜，城市界面一般，也壓低了房價。

比如大華公園薈對面就是楊泰三村老破小，視覺衝擊力很大：

在楊行商品房和老破小同窗隨處可見，次新居住氛圍不濃厚：

新江灣城就不一樣，全是整齊劃一的次新界面，形成了統一規劃，成了上海東北的富人區。

像楊行這樣，配套和環境差強人意，產品也就那樣，連中產社區都成爲不了。

寶山沒有特別好的板塊，改善客沒有好去處，有很多都是買到了新江灣城。

楊行地鐵站周邊被倉儲物流基地和河道阻擋，主要的次新社區遠離地鐵，給出行造成了不便。

比如1號線友誼西路站沿着楊盛河排布的是很多儲運公司，跟東部的住宅區割裂了開來。

而且地鐵站周邊大車多、聲音嘈雜還危險。

從萬科四季花城趕到友誼西路地鐵站要2.3公里，從招商花園城去往寶安公路站要2公里。

只有富錦路、寶安公路站周邊的幾個小區最受益，楊盛河以東的大部分小區都遠離地鐵。

當然從楊行進入南北高架很方便，未來19號線和寶山高鐵站開通了交通能級也會提升。

楊行的所有不好都反應在了房價上，所以楊行房價的塌方也給剛需留下了喘氣的機會。

除了房價優勢外，楊行的位置也不錯，處在北上海外環“C位”。

擁有1號線、南北高架，還有未來的19號線直通市區，更有高鐵站通往長三角。

從楊行坐地鐵到人廣只要半小時，這是五大新城都辦不到的：

楊行與五大新城的通勤時間比較

3年後高鐵出行也會很方便，不用跑到其它的火車站了。

自住性價比高、上班通勤還快，這是置業楊行最大的優點，其它還考慮啥呢？

希望未來的楊行能夠越變越好：

吳淞副中心加快崛起、工業區加快轉型，該搬的搬、該拆的拆、該建的建，區域產業一定要發展起來，讓房價有支撐；

19號線、寶山高鐵站加快建成，東西向的地鐵線路也加快規劃和落地，助力楊行打造北上海交通樞紐；

加大城鄉結合部整改力度，美化楊行環境，補足配套短板，向五大新城看齊，打造宜居宜業宜遊新楊行！