保“樓市”還是保“實體經濟”？

進入21世紀以來，許多國家房地產市場都迎來了上升週期，比如美國，2001年起美國住房市場持續繁榮，加上前幾年美國利率水平較低，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。“次級抵押貸款”指的是收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，因爲信用等級達不到標準的購房者。但2006年，爲了抑制住房市場帶來的通脹，美國連續幾年提高了短期利率和次貸還款利率，導致大批次貸的借款人不能按期償還貸款，銀行收回房屋也無法賣出高價，壞賬持續增加，最終引發了“次貸危機”，也稱爲“次級房貸危機”。

隨着美國金融危機爆發，許多國家都受到了影響，我國也不例外，出現了大批農民工返鄉、出口負增長的問題。與此同時，大量購房者轉變觀望態度，導致樓市迅速遇冷，經濟面臨硬着陸的風險。在這樣的背景下，爲了促進經濟平穩較快增長2008年11月高層推出了加快建設保障性安居工程、加快鐵路、公路和機場等重大基礎設施建設等十項措施，到2010年底約需投資4萬億元。

事實證明，投資的引導和帶動作用持續顯現，取得了明顯成效，不僅對拉動全社會投資和穩定經濟發揮了重要作用，同時也爲進一步加強“三農”和改善民生夯實了基礎。但與此同時，也進一步推動了房地產市場高速發展，公開數據顯示：2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%；房價方面，2009年商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%，新房成交價格漲幅首次超過了20%，達24%。

由此可見，過去我國經濟能夠高速增長，房地產市場的快速發展起到了一定的助推作用。與此同時伴隨着經濟增長，也帶動了房價上漲，房價與經濟呈現“相輔相成”的作用。但目前來看，由於房地產市場本身不健康、不協調的發展，已經很大程度上阻礙了經濟發展，主要體現在4個方面：1、過高的房價與居民收入不匹配；2、與城市經濟發展不協調；3、導致實體經濟邊緣化，“經濟內循環發展受阻”；4、許多城市對土地依賴程度過高。

另一方面，與2008年情況類似，目前我國再次迎來了經濟與樓市的雙重考驗。首先是“輸入型通脹”的問題，自美國2020年3月持續放水印鈔以來，我國受到了持續性的輸入型通脹影響，大宗商品、生活必需品、蔬菜的價格都紛紛經歷了上漲週期，中國人民大學國家發展與戰略研究院經濟學教授王孝鬆表示：通脹走高會對低收入者有一個更強的殺傷力，富人往往有抵抗通脹的資產，經濟能力比較差的羣體，工資會被通脹所侵蝕。

此外，根據許多專家學者的觀點來看，2022年通脹依舊會持續。沃頓商學院西格爾教授預計，未來2-3年通脹仍會繼續，且通脹率將達到20%，大宗商品價格上漲的壓力依然很大。中國社會科學院世界經濟與政治研究所全球宏觀經濟研究室主任肖立晟表示：全球高通脹，至少應該會持續到明年一季度。換言之今年我國依舊要面臨一定的通脹壓力，經濟發展將會受到考驗。

其次是樓市持續遇冷的問題，自2016年我國持續不斷地樓市調控以來，整體房價從過去大漲轉變爲漲幅不斷收縮，進入2021年下半年更是出現了持續性下跌，整體的房價也從過去的“普漲”轉變爲如今的“普跌”，根據不完全資料統計，目前我國有23座城市發佈了“限跌令”，要求新房出售價格不得低於備案價85%或者80%。易居研究院發佈的年度報告預測顯示，明年房價可能轉爲下降1%，創本世紀以來最差水平。

與此同時，央媒經濟觀察報發表了《銀保監會談保障剛需羣體信貸需求：銀行個人住房貸款中有90%以上爲首套房貸款》，文章刊登了國家銀保監會的態度：

保障剛需羣體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對於首套房購房者予以支持。

目的也很明確，通過降低購房首付比例以及房貸利率，以此來降低剛需羣體購房門檻，加快減少樓市住房需求。原因很簡單，根據央行公佈的統計數據，2020年我國城鎮家庭住房擁有率已經超過96%，由此可見無房剛需數量已經很少。

最後則是央企紛紛帶頭退出房地產市場，在“退房令”重啓後，許多非房地產主業的央企，2020年部分已完成涉及房地產相關業務的整改或調整，比如中國五礦、中國石化、中國建築、招商局、中國聯通等，國家電網表示：堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務。中航集團也明確表示：要清理低效房產、退出房地產業務，強化土地使用管理。此外，根據每日經濟新聞報道，2021年前三季度，中國人壽減持萬科A、招商蛇口；泰康人壽減持保利發展、陽光城；和諧健康減持金融街；君康人壽減持首開股份。

也就是說，對於保樓市還是保實體經濟的問題，答案已經很明顯了。事實上進入2021年後，過去許多力挺房地產的專家學者如今也改變了觀點，比如2020年初獨立經濟學家馬光遠直言表示：“房地產是中國支柱產業，100年不會變，嫌臭是因爲你沒吃過不知道有多香”，但如今馬光遠在多個公開場合表示：“房住不炒”將成爲永久性調控政策，房地產的“黃金時代”已經過去，房子也不再適合投資。

種種跡象表明，如今房地產市場的遇冷也恰好說明當前樓市正在逐漸朝着理性的方向發展，房價泡沫在不斷消除。不難發現，最近幾年我國對於實體經濟發展也越來越重視了，除了要求央企退出房地產領域外，也更加傾重資源在新能源、製造業、高新科技領域，一味保護樓市，只會導致經濟發展受阻、金融風險增加，只有保障好實體經濟發展，我國經濟實力才能更進一步。