保利置業試水廣州 首個“瑧譽”系產品面世背後的市場風向

觀點網 1月11日，保利置業高端譽系作品“保利瑧譽”樓王N8正式開盤。

據悉，保利瑧譽位於廣州荔灣白鵝潭板塊，而此次首發推出的N8棟樓王單位共93戶，兩梯三戶，有107、143、170平方米三個戶型可供選擇，均爲4房2廳設計，使用率達115%。

在保利置業，能被賦予“譽”字的作品，都是頂豪之作。例如，香港瑧譽、香港龍譽、深圳瑧譽、上海琅譽等。

據香港房產中介透露，投資總額約35億港元的香港保利瑧譽項目，上個月最新售出的5021平方呎洋房，成交價爲1.2億港元；而香港龍譽在2個月前成交的一套面積爲539平方呎的單位，成交價爲950萬港元。

另外，位於內地的項目深圳保利龍譽和上海保利琅譽，前者建面爲79-125平方米，3-4房，均價7.3萬/平方米，總價460-775萬元；後者建面約99-146平方米2-4房，均價11.7萬元/平方米。

那麼，作爲全球第13座譽系產品，保利瑧譽新推的N8樓王將如何定價？市場的買單率又如何？

據項目售樓部人員介紹，上車門檻較低的107平方米單元最受追捧，頂層32樓總價大概爲520萬元，20層總價約530萬元，而位於9樓的單元總價約爲630萬元，價格可談。目前，該建面內可選擇的樓層有6、7、9、11、15、19，以及23層以上。

不過，以上情況不排除有購房意向者在項目認籌時支付了誠意金鎖定房源。據陽光家緣信息數據，截至1月12日，該項目已售10套，尚剩83套。

對於該結果，市場並不意外，畢竟周圍存在不少同類競品。

例如，同樣是舊改產品的萬科理想花地瑧園，建面110-186平方米，均價5.4萬元/平方米，參考總價560-1050萬元/套；還有中海浣花裡，均價4.6萬元/平方米，建面71-108平方米；誠匯新都榕誠灣均價3.8萬元，建面85-165平方米。

同時，有市場人士指出，周邊競爭產品的衆多，加上在同一小區內項目前期與後期定位上的顯著差異，會減少購房者的購買意願。

據過往報道，2012年5月，保利置業與荔灣東漖村簽訂了城中村改造協議，而最早的項目名爲保利西悅灣，共分三期開發。

2015年首期開賣，建面88-108平方米三至四房，均價目前一、二期2個組團已在清盤當中，已售1237套，剩餘27套，均價4.19萬元/平方米。

2023年，第三期組團更名爲保利錦上印，共規劃15棟住宅，1棟商業。其中，N1-N6的住宅樓爲一期，定位剛需、剛改，主打面積約88-126㎡的三至四房，N3爲商業。截至目前，一期去化率約84%。

2024年底，保利錦上印新推二期N7-N16棟，並更名爲“保利瑧譽”，定位高端改善，大戶型產品107-170平方米。二期產品在一期基礎下，升級了產品用料、園林、物業服務，以及打造了泳池俱樂部、景觀會客廳、全齡兒童探索空間等。

圖片來源：公開資料

然而，從項目圖片來看，保利錦上印和保利瑧譽是在同一小區內。這意味着，保利瑧譽能享受的園林資源、泳池會所，一期住戶也能同享。只是靠近瑧譽組團內的小區大門價格比錦上印貴了300萬元。

對此，有網友留言調侃道：“從500萬的大門進入後，熟能分清我是錦上印還是瑧譽。”

分不清的又何止是錦上印和瑧譽住戶，還有保利發展和保利置業兩家開發商的項目。

中國保利集團有限公司旗下有2家地產公司，分別爲保利發展和保利置業，因此兩者項目前綴皆是“保利”。不過兩者雖說是一母同胞的親兄弟，但在業務範圍和業績上都有明顯的差異。

據觀點指數最新發布的銷售報告，2024年1-12月，保利發展以2545億元的權益銷售金額排名第二，而保利置業以363.90億元的金額位列18。

同時，在觀點指數發佈的2024年1-12月房企新增土地儲備報告，保利發展穩居全口徑土地儲備以及拿地權益金額首位，而保利置業拿地權益金額僅排行12名。

在佈局方面，保利發展佈局於全國，數量衆多，項目覆蓋國內外100個城市。而保利置業主要集中在長三角地區、珠三角地區、西南地區及東北三四線城市等。

但近年來，隨着保利發展重倉珠三角地區，爲了避免同業競爭，保利置業也在開始慢慢偏離該地區。

據數據顯示，2020年、2021年，保利置業在珠三角的合約銷售金額分別佔總集團的比例爲17.7%、22.3%。可到了2022年佔比爲17.2%，2023年的佔比爲16%，2024年上半年佔比僅爲13%。

從2023年報來看，保利置業在珠三角地區在建、代建項目共有14個。其中，廣州共有7個項目，分別爲保利琅譽、保利西悅灣、香樾四季花園、保利上宸、廣州天驕、保利明玥湖光、保利瓏悅。

在這其中，值得一提的是同樣帶有“譽”字的保利琅譽。該項目是保利置業位於廣州番禺客運站北側，最早一期是於2023年11月24日開盤，共93套。截至目前，這一期僅售出62套。

不過，保利琅譽在2024年開盤的1、4棟去化速度卻是截然不同，目前僅剩6套尾貨。而該項目也預計在本月加推2棟樓王單位。

數據來源：陽光家緣

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