白染色？有無收賄是關鍵

從政初始，柯文哲首先批判大巨蛋與三創園區開發圖利財團，而後步步退讓，致使當年的批判彷彿昨日黃花。在京華城弊案「牽線人」應曉薇被收押後，京華城案容積率於柯文哲任內暴增至八四○％，相關歷程也被檢調調查中。至此，原給予國人期待的白色力量，人設已然分崩離析。

土地開發事涉利益龐雜，因之給予公衆寬廣的想像空間，常與貪腐連結；但另一方面，良好的城市規畫，也是城市進步象徵，因之涉及土地開發情事不宜單向批評。長年以來，城市規畫多以都市計劃法爲主要依循，而以「都市定期通盤檢討實施辦法」予以滾動式調整。其中的主要工具，在功能分區，與容積率、建蔽率等；近幾十年來涉及都市景觀思潮之，則有都市設計審議規範，予以特定區域原則性開發樣態規範。

土地使用分區爲首要之規範與指引，如相近區段被劃分爲商業區、住宅區抑或工業區其價格就會有頗大差距。一九八七年始，原京華城的位置還是唐榮鐵工廠（原屬於第三種工業區），威京集團買下後，在同年向臺北市都委會陳情要變更土地使用分區。於一九九○年通過內政部都委會的審議，進而於翌年臺北市土地使用分區通盤檢討案，將此地變更爲「第三種商業區」，京華城案於是成爲全臺首個從工業區變爲商業區的開發案。依臺北市分區規則，其建蔽率也從五十五％提高至六十五％，容積率則從三百％增加至五六○％。相對的，市政府個案要求該地回捐卅％作爲公共設施（目前則已通案要求回捐四十四％）。

爲解決都市既有特定建築，諸如古蹟、歷史建築之保存其原土地所有權人權益，另訂定有古蹟土地容積移轉辦法。即被限制之發展權利得以進入市場買賣以彌補原可開發而不得開發之權利損失。原京華城拆除後預定改建爲京華廣場之開發者，於二○二一年透過容積移轉購買取得卅％容積，其容積上限增加至七二八％，至此其程序當完備與合法。而目前給予之容積達八四○％則爲此案最大之爭議點。對於相關質疑，威京集團指出依據都市計劃法第廿四條，另取得廿％的容積獎勵，其涉及引據法源爲都市更新建築容積獎勵辦法，其內有關於綠建築與智慧建築等認證之容積獎勵等可個別給予最高十％之容積獎勵，但上限爲廿％，目前的八四○％容積即基於此。

但該辦法第十九條另外提及「依前項規定增加之獎勵，經各級主管機關審議通過後，實施者應與直轄市、縣（市）主管機關簽訂協議書，納入都市更新事業計劃。協議書應載明增加之建築容積於扣除更新成本後增加之收益，實施者自願以現金捐贈當地直轄市、縣（市）主管機關設立之都市更新基金，其捐贈比率以四十％爲上限，由直轄市、縣（市）主管機關視地區特性訂定。其目的亦在提供應對給予高容積後可能產生之高強度開發問題。

此案後續當關注的疑義，在其是否符合候選智慧建築與綠建築認定，以及其與北市主管機關簽訂之協議書關於相關捐贈是否符合原立法精神。土地開發涉及利益之龐大難以想像，即便法有所本，政治人物若涉及餽贈與收賄也會讓自己身陷泥濘當中。唯待檢調進一步釐清相關事證，方能進一步界定公衆期待之白色是否漾染他色。