A股超60支地產股“破淨”，萬科保利招商集體跌破“千億市值”

“數萬億規模的行業，沒有一家千億市值的房企，總覺得哪裡不對。”

近日，地產股“跌跌不休”成爲投資者的熱點話題，隨着保利發展、萬科等龍頭股價下滑，當下A股房地產板塊已無千億市值房企，最高的保利發展總市值979.18億元、萬科A總市值820.83億元、招商蛇口756.58億元，這三家企業今年來股價分別下跌17.37%、34.23%、12.38%。

內房股情況同樣慘淡。目前，在港股上市的內地房地產企業中，僅兩家總市值超過千億，華潤置地總市值最高爲1697.16億元，其次爲中國海外發展，總市值約1258.66億元；除了少數頭部企業，大批量內房股股價則“慘不忍睹”，有超40家企業每股價格低於1港元。

曾幾何時，地產股也是資本市場的“香餑餑”，在2016年行業上行期時，甚至一度產生過“買地產股還是買房”的討論。如今，購房者對買房越發冷靜，地產股也讓投資者失意，兩三年的調整週期，擠掉了行業諸多泡沫。未來，地產股乃至整個樓市，將何去何從？

房企股價批量“打骨折”

今年以來，地產股整體走勢可謂慘淡。

平安證券數據顯示，3月申萬地產板塊跌3.78%，跑輸滬深300(0.61%)；截至2024年4月12日，地產板塊PE(TTM)12.04倍，估值處於近五年69.3%分位；上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別爲龍湖集團、建發國際集團、華潤置地，排名後三房企爲碧桂園、弘陽地產、合景泰富集團。

4月份以來，市場擔憂情緒加劇，尤其是保利發展和萬科兩家龍頭的動向，引發市場關注。

日前，保利發展公佈一季度經營數據，期內實現簽約面積366.87萬平方米，同比減少41.84%；實現簽約金額629.84億元，同比減少44.81%；發佈簡報當天即4月10日，保利發展股價下跌4.24%，市值由前一日的1016.3億元降至973.20億元，系近幾年來首次跌破千億市值。

萬科的股價走勢更爲震盪。去年年末時，萬科市值還在千億門檻之上，彼時投資者擔憂的問題是：“萬科馬上要破十了嗎？”。但今年來，萬科的股價走勢超乎市場預期，截至18日收盤，萬科股價報6.88元，總市值僅剩820.83億元。“股價真的6開頭了，還止不住嗎？”有投資者發問稱。

板塊內其他企業現狀也不容樂觀。記者統計發現，今年以來，A股股價下跌的房企數量佔比達九成，跌幅較大的爲鐵嶺新城、榮豐控股、陽光股份、大龍地產、天地源，均達四成至五成左右；中迪投資、中南建設、京能置業、海泰發展、南國置業、金科股份、華夏幸福等今年股價跌幅超三成。

A股房地產開發板塊內，今年以來股價上漲的成分股僅9家，分別爲萬通發展、大名城、中國國貿、浦東金橋、南京高科、中新集團、廣匯物流、寧波富達、西藏城投，在板塊成分股總數中佔比不到一成。

截至目前，A股房地產板塊沒有一家千億市值房企，較曾經的高光時刻已“滄海桑田”。

公開信息顯示，2016年時，A股市值超千億的房企曾有4家，分別爲萬科A、保利發展、招商蛇口、綠地控股。港股上市房企也曾在2019年迎來巔峰，除了華潤和中海，當時中國恆大、碧桂園、龍湖集團、融創中國都曾站上千億市值行列，如今這四家企業僅剩龍湖未違約、目前總市值約622.59億元。

從市淨率表現看，目前A股房地產板塊有64家企業“破淨”，即股票市場價格低於每股淨資產價值。

其中，ST世茂市淨率僅0.18，金地集團、金融街、中南建設、榮盛發展、綠地控股、首開股份、福星控股市淨率均低於0.3，股價相當於淨資產打兩折左右；即便頭部企業也難逃“破淨”，保利發展目前市淨率僅0.5，萬科A市淨率0.32，招商蛇口市淨率0.77，綠地控股市淨率0.26。

地產股的整體走勢與行業基本面較爲同步。據CRIC統計，從2021年開始，即行業開始調控出清時，上市房企股價便進入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）總市值在2021年底、2022年底同比跌幅分別爲10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅分別爲23.53%和6.7%。

進入2023年，房地產市場仍在持續探底，兩市地產股股價跌幅也有所加大，年內A股上市房企股價相較年初跌去20.55%，H股更是跌去32.15%，A+H股181家上市房企總市值較年初下降27.75%。

股價提前反映行業預期

當下，房地產市場包括地產股是否“超跌”、能否企穩回升，業內對此有不同看法。

萬科董事會主席鬱亮此前曾公開表示：目前房地產市場超跌，在蓄積自我修復的能量。萬科也曾在互動平臺上對投資者稱，目前股價走勢與行業正處於新舊發展模式轉變以及行業面臨多種挑戰有關。

“地產股價已提前反映較悲觀預期。”長江證券最新發布研報稱，房地產行業仍在尋找新均衡。

長江證券表示，近期地產股定價有幾個背景：一是週期量價仍在尋底，調整的時間和空間並沒有特別充分，新房及二手房總交易量同比繼續下降，只是基數效應導致降幅將逐步收斂；二是政策放鬆仍屬常規框架，核心城市鬆綁力度有限；三是個體信用風險仍在發酵，地產股當前估值已經反映比較悲觀的預期。

受上述行業環境影響，今年部分房企股價持續低迷，已經觸及退市風險。4月12日，ST世茂收盤價爲0.99元/股，低於人民幣1元。根據相關規定，在上交所僅發行A股股票的上市公司，如果連續20個交易日的每日股票收盤價均低於1元，其股票可能被上交所終止上市交易。

過去一年，房地產行業已經是A股企業退市的高發區。東方財富Choice數據顯示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以來退市股票達43只，其中ST陽光城、ST泰禾、*ST嘉凱等8家公司均屬於房地產行業，數量佔比最高。

今年，監管對上市房企退市加大改革。3月6日，證監會主席吳清表示，證監會將設立更嚴格的退市制度，確保應退盡退。同時，鼓勵部分公司主動退市，以進一步規範我國資本市場，保護投資者權益。

4月12日，國務院公佈《關於加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若干意見》，滬深北證券交易所同步就《股票發行上市審覈規則》《股票上市規則》等19項具體業務規則向社會公開徵求意見，涉及提高上市條件、規範減持、加強併購重組監管、嚴格退市標準等多方面細則。

新“國九條”發佈同日，證監會制定《關於嚴格執行退市制度的意見》，提出嚴格強制退市標準，要求科學設置重大違法強制退市適用範圍、嚴格規範類退市情形、加大績差公司退市力度。

在業內看來，退市是上市房企經營惡化的結果，也是維持和提高上市公司質量、清除垃圾股的必要方式，更是房地產行業加速出清和重整的必然過程。經歷本輪市場週期調整，房地產行業告別“高週轉、高負債、高槓杆”模式，疊加新房市場總量觸頂下行，房企將向新發展模式平穩過渡，實現高質量發展。

後續，房地產行業及資本市場表現能否企穩？長江證券認爲，目前地產股價已提前反映較悲觀預期，只是系統性的修復動力還需等待。今年以來行業下行壓力加大，政策優化的必要性再次提升；但量的急跌階段正在過去，二季度開始跌幅將逐步收斂，多數城市房價已迴歸均衡區間。

摩根大通日前發佈報告表示，維持對內地房地產股的審慎看法，儘管內地房地產政策有放寬跡象，但市場不確定性仍然較高。花旗銀行則表示，中國房地產行業在經歷了三年的去槓桿週期後，正在出現改善跡象，行業的信用風險有望進一步降低至可承受水平，這爲市場回升提供了有利條件。