40年產權公寓“變身”住宅，能否解除去化難題？

很多人在買房時都會考慮一個問題：買商辦公寓還是買住宅？

商辦公寓即產權性質爲商業或辦公，但卻做成公寓的居住產品，過去它的優勢很突出：不受限購、限售等政策影響，在戶型上有自主發揮空間，而且價格一般低於同區域普通住宅產品，這意味着居住在城市核心區域的成本更低。但它的劣勢也同樣明顯——僅有40年產權、執行商用水電收費標準、部分項目不通燃氣、無學位。

從2017年開始，核心城市陸續出臺嚴厲的政策打壓商辦公寓的發展，禁止“商改住”，這些措施規範了商辦房地產市場，但也加大了商辦產品的庫存壓力。

近日，海南萬寧、湖南長沙陸續突破“商改住”禁令，轉而支持“商改住”，甚至要將符合條件的商辦公寓產權性質轉爲住宅，給予購買者一系列住宅業主才擁有的權益。

“談到房地產去庫存，我們一般都聯想到住宅去庫存，其實現在商辦類的去庫存壓力也非常大。現在萬寧和長沙允許商業辦公產權的‘類住宅’轉變性質，成爲住宅產權，這是一個重大突破，我建議更多有商辦庫存壓力的城市效仿跟進。”鏡鑑諮詢創始人張宏偉對第一財經表示。

據國家統計局，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性爲辦公的面積達到了5214萬平方米，同比增長9.3%；商業營業用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長2.0%。

政策破冰

近日，兩地相繼發佈“商改住”政策，將此作爲去樓市庫存的手段之一。

6月25日，海南省萬寧市政府辦公室印發《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》（以下簡稱“方案”），該方案稱，在設置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購買此類商品房可享受購買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學，用水、用電、用氣等與住宅同等收費標準等。

這一方案的印發，表明海南實施了近三年的“嚴禁商改住”政策出現破冰跡象。

在海南樓市最火熱時期，海南曾以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產開發，也堵上了“商辦改類住宅”的口子。

2020年，海南貫徹落實《海南自由貿易港建設總體方案》，加強了房地產宏觀調控，2021年10月，海南省自然資源和規劃廳等部門發佈了《關於加強商業、辦公類建設項目全過程管理的意見》。該意見稱將商業辦公類項目改造爲具備長期居住功能的“類住宅”的行爲，影響了公共服務設施基本功能。因其產品不受海南省房地產限購政策影響，存在開發企業違規銷售、虛假宣傳、誤導購房者等現象，衝擊海南省房地產市場，影響了房地產政策的執行。因此，堅決抑制各類以建設名義變相開發“類住宅”的房地產行爲，規範房地產市場秩序。當時意見中規定，商業辦公類項目可產權分割銷售最小單元建築面積不得小於300平方米，不得按照住宅類房地產進行登記；嚴禁旅館用地分割銷售和不動產登記，堅決禁止借康養、總部經濟等之名圈地變相開發商品住宅。

而海南萬寧最新出臺的“方案”，相比三年前的政策，態度出現了一百八十度的反轉，不僅不再禁止，還要求全市多個部門配合“商改住”，購買商辦類商品房的購房人所獲權益幾乎與購買住宅無異。

方案中稱，商辦類商品房項目不再受“產權分割銷售最小單元建築面積不得小於300平方米"的限制，由市營商環境建設局牽頭，聯合住建、資規、消防、環保、水務、電力等部門對商辦類項目進行綜合查驗評估，認爲兼具住宅使用功能的，提請市政府認定，在不得改變用地性質、規劃指標的前提下參照住宅項目管理。

此外，新政還規定，在萬寧市購買商辦類商品房，購房者子女還可以就近入讀義務教育階段公辦學校，這在全國範圍內都屬罕見。

針對商辦類住宅水電氣費用高的問題，萬寧市新政還規定，對個人購買商辦類商品房且實際個人自用的，可享受與住宅同等的居民用水、用電、用氣價格標準。

萬寧發佈新政一週後，湖南省會城市長沙也出招了。

7月3日，長沙市自然資源和規劃局、長沙市住房和城鄉建設局聯合下發《關於支持公寓等類住宅商品房調整爲住宅有關事項的通知》。

上述通知主要說了兩點，一是長沙在市轄區範圍停止新的公寓等類住宅項目規劃審批；二是對於已完成項目總平面圖審批，但開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，在確保滿足公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，經論證可行後可依規依程序調整爲住宅。

和萬寧的理由類似，長沙稱此舉也是爲支持企業盤活閒置存量土地，加快推動存量公寓等類住宅商品房去庫存。

庫存壓頂

爲了去庫存，將商辦公寓改爲保租房，或者在項目未建成時將土地用途調整爲居住用地等做法，已經並不新鮮。但萬寧和長沙宣佈將商辦公寓性質調整爲住宅，在全國範圍內尚屬首次。這一動作背後，兩地商辦公寓庫存去化壓力都不小。

據明源研究院援引海南本土地產研究機構數據稱，截至2023年年末，海南9個市縣商辦類產品廣義庫存爲1179萬平方米，按9市縣平均去化速度計算，去化週期達89月。

海南一家專業房地產大數據平臺“至理數據”顯示，截至今年6月29日，萬寧市已獲得預售或現售許可的商品房商業用途產品，庫存可售面積約82.34萬平方米。

而過去一年萬寧市這類產品總共成交備案834套、總建築面積約61421.1平方米，算下來月均成交備案面積約5118.4平方米，以此測算，現有82.34萬平方米庫存去化週期超過了160個月。

也就是說，按照目前月均去化量，在不新增庫存的情況下，這些商辦類商品房要13年才能消化完畢。

而據湖南中原研究院，截至2024年5月，長沙內五區商辦類物業庫存達250萬平方米（不包含現房），其中商辦公寓的庫存量達到了135萬平方米，去化週期高達58個月，公寓成交持續低迷，整體存量積壓，有在售公寓項目價格已經“腰斬”。

明源研究院稱，存在商辦用地供應過量問題的並不只是海南等地，過去很長一段時間，大部分城市都存在商辦用地供應過量的情況，導致商辦類產品出現了大範圍供大於求。近期，部分房企項目中的商業鋪位和辦公樓按照3-5折售賣，甚至有公寓類產品淪爲“營銷贈品”，“買一套住宅，送一套公寓”。

根據國家統計局數據，截至今年5月末，全國待售商品房中，屬性爲辦公的面積達到了5214萬平方米，同比增長9.3%；商業營業用房待售面積達到1.43億平方米，同比增長2.0%。

過高的庫存以及艱難的去化，也導致房企逐漸減少投資商辦地塊。據中指研究院，2024年上半年，商辦用地供求規模處近年來低位，商辦用房投資、新開工數據同比均下降，頭部企業投資佈局進一步收縮聚焦核心城市。

市場起落

商辦存量過剩源於過去很長一段時間內地方政府對發展“樓宇經濟”的重視。

根據克而瑞研究中心，中國各線城市商業地產都經歷了2005年-2008年和2010年-2013年兩個高速發展階段，而樓宇經濟成爲了地方政府最關注的一張牌，對經濟數據的渴求使得各地建造大量的寫字樓。2013年時，全國辦公樓新開工總量達到6887萬平方米，是2008年的4倍，相比之下，同期的住宅新開工量增幅僅爲74%。

然而，對於很多城市來說，因缺少第三產業現代服務業的有力支撐，商辦類項目客戶羣體不足，出現供大於求的情況。爲了去化這些寫字樓，開發商絞盡腦汁，開始進行產品調整，比如改造成服務式公寓、公寓住宅或養老住宅。

在這個過程中，商辦類公寓出現了很多產品類型，既有適合單身人士、年輕夫妻的小面積Loft（帶閣樓）公寓，也有頂豪大平層。

在2016年開始的那一波樓市上漲中，各城對於住宅類產品出臺了許多限制性措施，比如限購、限售、限制戶型面積等，這時候商辦類公寓開始“逆襲”，展示出其優勢。

當購房者手中已經沒有購房資格，或者因樓市太火爆而搖不到“入場券”，卻又想投資一套區位還不錯的房子，商辦公寓就成了首選。

歷史數據顯示，2016年，上海酒店式公寓成交42306套，約佔當年新建商品房成交總量的四分之一，全市酒店式公寓成交均價24937元/平方米，同比上漲13.6%。

2017年時，由於出臺住宅限購，長沙的商辦公寓行情火爆，售價甚至達到周邊住宅項目的1.5倍，核心城區的酒店服務式公寓站上2萬元/平方米。

同樣的情況也在成都發生過，2018年時，成都樓市轉熱，當年5月出臺“最嚴限購令”，在這之後，許多沒有購房資格卻又需要買房的人就把目標轉向了公寓產品，豪華大平層公寓在成都市場也是一個特殊的存在，當時的價格是普通商品住宅的好幾倍。

一名長三角大型房企內部人士告訴第一財經記者，在商辦公寓銷售火熱的年份，房企更青睞做公寓項目，因爲這種項目拿地成本低、利潤高，未來公寓賣出後每平米所收物業費也比普通住宅高不少。

然而，就在商辦公寓交易火熱之際，這種畸形的土地供應錯配關係引起了地方政府的關注，多城開始禁止“商改住”。

2017年，上海宣佈清理整頓商辦項目，停止審批公寓式辦公項目，重新審覈尚未上市銷售的項目。同一年，廣州要求商服類（商業和辦公）房地產項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，不得改變爲居住用途，最小分割單元不得低於300平方米，個人不可購買商辦公寓。

在這之後三年，北京、天津、深圳、廈門等16地相繼發佈政策禁止“商改住”，不得擅自將商服用地改變爲居住用途逐漸成爲基本原則，商辦公寓產品從此“一蹶不振”。

現在，如果越來越多的商辦公寓類產品轉變性質爲住宅，那麼對廣大購房者來說，這是否是入手公寓的好時機？購買時又該注意什麼問題？

“千萬不要看到性質轉變成住宅了、總價便宜了，就去盲目購買，商辦公寓的水比想象中深。”張宏偉對記者表示。

他認爲，人員混雜是影響商辦物業保值增值的重要因素，需要考察項目是否有統一的經營管理公司，或者服務質量較高的物管公司；一般來說，商辦物業收費標準高於民用住宅，因此“商轉住”以後物業費應當按照民用住宅標準重新制定價格；此外，還要關注“商轉住”後對應的學區，若對口好的學區，則更值得購買。