400萬在黃埔，真的可以挑花眼
這裡是每週一期的「村花一週TALK」欄目。每期分享一個有料、有乾貨的熱點話題，關注這個欄目，你會發現買房也可以很有趣。
400萬，今年在黃埔的選擇真的太太太太多了。
首先有源源不斷持續推新的一手樓盤，區域內的存量次新也陸續進入“5年”關口，一二手的較量短期內會一直持續；
其次，去年黃埔項目價格大亂鬥成功讓整個區域價格成功迴歸理性，單價3-4萬的樓盤大把可選；
也難怪各位東部買家要糾結那麼久，那就來看看如果有400萬預算，黃埔區怎麼買。
先確定板塊，老黃埔還是科學城？
這個問題是近一年主編問答裡的提問頻率TOP 3。
老黃埔天花板更高
魚珠CBD的概念，靠產業轉型，城市更新，13號線和5號線雙地鐵直達天河，交通優勢明顯，板塊內幾乎沒有低於4字頭的均價，已經反映了一切，唯一的缺點就是，等。
魚珠板塊內的富頤、城光和中鼎，近天河，價格一直堅挺不下，要買，預算要加到500萬+；
廟頭板塊的卓越招商臻瓏府，如果在5號線沿線上班不用換乘挺方便的。另外戶型很贊，贈送面積多，缺點是周邊環境三五年內都不會太好，要守較長時間；小區規劃較小，教育配套沒有優勢。至於價格，就見仁見智，現在比開盤也降價不少了；
和瑧瓏府相隔兩站的黃埔新城也更便宜，但如果關注長線漲幅，個人覺得就不要想了，黃埔新城近幾年肯定賣不完，到時還要和一手產品競爭；對於10年之後，現在很難下結論，要看板塊發展進展；具體可以參考一下廣州一些大盤的漲幅，亞運城、祈福，其實沒有十分理想。
科學城城市界面新，顏值高
無論是產城距離、市政配套、還是人口熱度，科學城都是黃埔的大哥，而且300-400萬選擇會更多。
但目前板塊內靠近地鐵的一手項目並不多，大都需要公交接駁，去往天河、海珠兩個區域的商務圈需要在高人流量站點轉線，高峰期的地鐵懂的都懂。
400-500萬的改善買家或者是一步到位的剛改買家，可以關注以下三個板塊：
黃陂板塊，優點臨近天河，也享受科學城輻射，周邊山多工廠少，宜居板塊，缺點則是周邊配套缺乏；
黃陂板塊環境不錯
科學城中央兩個全配套樓盤，王炸地段的大壯一期所剩貨量已經不多了，目前在售的只剩下105㎡三房和118㎡的四房，單價已經去到了5.5-6萬；星樾TOD最後一批覆式，95-105㎡四房，價格稍微便宜一點，但距離地鐵站的距離會更遠；
區府板塊，保利羅蘭國際，108-135㎡的大戶型，不care地鐵距離，可選；科城山莊，公務員盤，買到真的是賺到。
300-400萬的剛需，選擇更多：
佳大和山畔、是科學城中心爲數不多的地鐵盤，山畔近期也有上新計劃，80-110㎡，價格未知，北向應該不用4字頭；佳大在售93-129㎡三至四房，均價3.2萬。想擁有更好配套和品質感選擇山畔，想少交幾年房租即買即入住可以選擇現樓的佳大；
合生中央城和時代天韻，前者體量大，學校和未來配套會更加理想，但未來去到二手市場，規模適中的時代天韻競爭相對沒那麼激烈。
還有網友問，預算如果真的不足可選長嶺居嗎？
長嶺居最大的bug是缺乏軌道交通，如果是市區通勤只能依賴樓巴或者接駁，看個人對交通便利的要求；居住環境來講，長嶺居還是可以的，畢竟是主打居住板塊，但是如果是未來漲幅，還是科學城和老黃埔有看頭。
一手貨量充沛，二手次新房還值不值得買？
對於剛需來說，值得，但儘量選擇科學城的次新。
科學城的二手次新優勢還是很明顯，肉眼可見的配套，二手價格也有了一定回落，正好可以看看是否有筍盤撿漏，而且二手購房週期很短，可以加快換房速度。
那科學城二手次新那麼多，我們該怎麼選？
01 看產品
以萬科東薈城和保利羅蘭兩個盤爲例；這兩個盤都是位置、小區、教育綜合起來都是科學城一帶靠前的，但因爲產品太多了，要看具體位置和價格；
另外就是樓齡，如果是打算居住時間10年以上，那麼當下購入樓齡越新越好，因爲新樓盤源源不斷的區域，未來二十幾年樓齡並不具備優勢；如果是5-8年打算置換，那還可以具體對比。
02 看定位
以金色夢想和中海譽城爲例；相鄰的兩個盤，價格卻差了幾千，因爲金色夢想主要是戶型都是偏剛需緊湊的，面積太小，項目本來定位就是年輕社區的，這種定位的樓盤就註定它的漲幅就不會比周邊有改善戶型的樓盤高。
03 關於漲幅
不需要太糾結兩個樓盤之間的漲幅比較，因爲這個漲幅和入手是否筍、戶型朝向、保養程度、以後賣出的機緣等都有很大關係，根本沒辦法去直觀比較。
如果一定要對比，就選地鐵和學校的，不過隨着“教育公平”大方向的貫徹，學校也有可能成爲一個變量。
最後，如果還不知道怎麼抉擇，那就看單價，當下的樓價是“均值迴歸”狀態，之前一波降價已逐漸將多餘水分擠出，單價較高的樓盤肯定有更明顯的優勢。
至於地段和麪積，剛需/剛改優先選擇地段，不用執着更寬敞的戶型，因爲位置不好的樓盤面積越大越不好出手。
*以上內容源自每週四主編問答，如有不同意見，歡迎評論區battle。