35億短債壓頂，衆安集團兩年沒拿地，在手現金不足6億

本文來源：時代財經 作者：鍾黛

房地產市場持續下行，一度活得相對從容的浙系房企們，也不太好過了。深耕於杭州的衆安集團（00672.HK），曾被視爲小而美的區域型房企樣本。不過，最新一期財報顯示，該公司增收不增利的情況顯著，在手現金不足以覆蓋短債。

2024年上半年，衆安集團的收入約爲92.83億元，同比增長約127.6%。毛利約爲人民幣18.3億元，較2023年同期增加約161.7%。而其母公司擁有人應占溢利則僅有6250.9萬元，同比減少68.2%。

營收上漲，主要由於期內交付的物業增加。歸母淨利潤下降，主要由於投資物業公允價值變動損失顯著擴大至5.36億元，去年同期該項指標爲損失2991.10萬元。

其實，衆安集團在成本管控上已相當努力。今年上半年，衆安集團的三費費率由去年同期的14%進一步下降至5%，遠低於行業平均水平。

三項費用中，衆安集團的銷售及分銷費用爲1.17億元，同比下降25.9%；管理費用爲2.54億元，同比下降25.7%，主要由於採取了多項降本增效措施；財務費用爲0.77億元，同比上升約38.4%，主要由於資本化利息支出減少所致；不過，財務費用佔總營收的比重穩定在1%，相比去年同期無變動。

衆安集團由施中安創辦於杭州蕭山，業務立足於杭州，並逐漸擴張到安徽合肥、淮北等地。興證國際證券於2017年8月發佈的研報中指出，衆安集團坐擁蕭山逾百萬平米土地，可以從杭州的擁江發展戰略中獲益匪淺，帶來更高的毛利，其歷史拿地成本非常低，資產重估增值空間較大。

不過，伴隨着全國性品牌房企涌入杭州，杭州土拍競爭激烈，衆安集團的低成本土儲優勢不再明顯。

2020年至2022年上半年，衆安集團一度加大拿地力度。而自2022年下半年開始，房地產市場信貸、融資等政策收緊，衆安集團也進入“過冬模式”，迄今無新增土地儲備。截至2024年6月底，衆安集團土地儲備總建築面積約爲8.1億平方米，整體土地儲備平均收購成本約爲每平方米2845元。衆安集團財報稱，土地儲備足夠支撐公司未來五年的發展。

2021年至2023年，衆安集團的經營性現金流淨額分別爲-2.69億元、5.46億元、27.81億元，融資性現金流淨額分別爲20.40億元、-18.80億元、-49.69億元，投資性現金流淨額分別爲-13.27億元、-9.20億元、-0.26億元。

截至2024年中報期末，衆安集團的總資產負債率及淨負債率分別爲約69.1%和44.8%，維持在合理水平。短期流動性則顯現壓力。其持有的現金及現金等價物爲5.88億元，受限制現金13.26億元，借款總額則約爲77.87億元，其中一年以內到期的債務佔比46%，達35.88億元，1年至2年內到期的債務佔比27%，爲20.77億元。

此外，截至今年中報期末，衆安集團還有應付貿易賬款50.58億元，同比增長46%，另有其他應付款項及應付合聯營公司款項分別爲10.31億元及24.11億元。

除了主營地產開發的衆安集團，施中安名下的上市公司，還包括主營商用物業開發、租賃及酒店營運的中國新城市（01321.HK），以及主營物業管理的衆安智慧生活（02271.HK）。

8月16日，中國新城市曾公告稱，預期將於2024年上半年取得淨利潤3億元至4億元，而去年同期則淨虧損約7200萬元。

2023年7月，衆安智慧生活上市募資1.62億元，實際募資淨額爲1.04億元。其中，55%用於戰略收購及投資物業管理；30%用於在管項目開發社區的硬件及軟件作出投資及升級；15%用於豐富社區增值服務的服務組合、規模及效率。而迄今，衆安智慧生活未披露任何重大投資及收購計劃。

2024年上半年，衆安智慧生活實現收入1.82億元，同比增長9.9%；毛利爲5771.1萬元，同比增長3.1%；期間溢利爲1426萬元，同比下降7.5%；母公司擁有人應占溢利爲1435萬元，同比下降6.7%。

截至2024年6月底，該公司共有144個合約項目，合約面積約爲2176萬平方米，有123個在管項目，在管面積約爲1803萬平方米。

衆安智慧生活此前披露的招股書顯示，2018年至2020年，衆安智慧生活分別向包括衆安集團在內的關聯方墊款1816.9萬元、1975.5萬元、1.32億元。同期，衆安集團返回的墊款分別是503.8萬元、428萬元和1.77億元。

衆安智慧生活最新一期財報顯示，截至2024年6月底，該公司的現金及現金等價物餘額爲1.48億元，同比減少16.4%。此外，存在應收貿易賬款1.36億元，應收關聯公司款項6359萬元。