2024銀行房貸展望|開發貸和按揭增量均有望修復 存量按揭利率下調仍使銀行承壓

財聯社12月29日訊（記者 曹韻儀）2023年，房地產領域監管政策頻發，房企融資環境不斷向好，房地產產業政策不斷放鬆，年內，金融機構從供給段和需求端同時發力，這種趨勢延續到了明年。這對於明年銀行的涉房貸款影響有多大？其中又蘊含着哪些可能的增長機會？

多位專家對財聯社記者表示，2024年的房地產貸款增速有望繼續增長，“三大工程”相關配套融資需求將成爲2024年銀行信貸投放的發力點之一。而對於市場關注的房地產風險，專家表示，銀行在房地產領域的系統性風險已實質性解決，預計房地產不良資產將進入逐步出清的階段。個人按揭方面，存量貸款按揭利率下調的影響還將在2024年前三季度有所體現，但部分前期積壓的改善型住房需求將得到釋放，配售型保障房和城中村的改造還有望激發中低收入羣體的購房需求，進而有望帶動按揭貸款規模擴容。

2024逆週期下的亮點：對公涉房貸款改善 城中村拉動融資

臨近年關，銀行忙着與民營房企進行座談會，瞭解貸款需求。值得注意的是，金融機構座談會提到“對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸”，相比2022年4月金融座談會“不盲目抽貸、斷貸、壓貸”的提法增加“不惜貸”。

2023年，房地產領域監管政策頻發，房企融資環境不斷向好，房地產產業政策不斷放鬆，年內，金融機構從供給段和需求端同時發力，這種趨勢延續到了明年，這對於明年銀行的涉房貸款影響有多大？其中又蘊含着哪些可能的增長機會？

首先從銀行的房企融資來看，2024年的房地產貸款增速有望繼續增長。此前受監管限制，同時房地產行業開始進入下行週期，因此房地產行業貸款餘額自 2021 年開始進入負增長，但是數據顯示，房地產貸款的底部已經顯現，而 2023 年上半年在政策驅動下，房地產貸款增速重新回正，2024年的房地產會有更多機會。

此外值得注意的，“三大工程”相關配套融資需求將成爲2024年銀行信貸投放的發力點之一。隨着城中村改造被提上議程，業內認爲相比棚改，資金來源更強調市場化，商業銀行參與空間更大，據中泰證券測算預計佔總投資的15%以上。

城中村改造將有效拉動房地產開發投資。光大證券研究所金融業首席分析師王一峰認爲，房企融資段多重政策驅動下，有望對開發貸投放形成一定託舉，預估2024年開發貸增量規模4000億，較2023年均有小幅上修。

從銀行類型來看，股份行的開發貸佔比較多，對於股份行明年在涉房對公貸款的佈局策略，資深金融政策監管專家周毅欽對財聯社記者表示，需要加強對於暫時資金鍊緊張的房企支持力度，解決短期現金流緊張問題，促進其恢復正常經營。繼續配合地方政府和相關部門，堅持市場化、法治化原則，加大“保交樓”金融支持。

“展望2024年，預計上半年房地產行業仍將在底部徘徊，政策時滯需要有一個逐漸消化的過程，商業銀行的工作重點方向是繼續配合號金融管理部門，滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求。”周毅欽表示。

不過，也有不願具名的業內分析師對財聯社指出，儘管中央政府敦促銀行加快向房地產投放貸款，但目前銀行在向房企發放新貸款時還是保持高度選擇性。“城中村改造的關鍵是資金平衡，金融機構才願意發放貸款，還是要看商品房項目能否按照既定價格預期實現銷售，確定了向利好方向發展，會帶動金融機構的資金流入。”

從風險角度來看，銀行涉房貸款的風險出清一直是關注的重點，而進入2024年銀行房地產風險進程已經步入中後期，這對於銀行的表現將是一大利好。隨着近期多家民營房企的風險陸續解決，民營房企繼續暴露風險的概率降低，中信建投證券認爲，銀行在房地產領域的系統性風險已實質性解決，預計房地產不良資產將進入逐步出清的階段。

從今年的對公貸款不良率來看，房地產行業的不良率還在升高。具體從銀行類型來看，股份制銀行的涉房貸款不良率較高，但未來房地產行業資產質量下行有限，2024年的資產質量整體向好。

惠譽博華銀行相關分析師對財聯社記者表示，相對於其他類型銀行，股份制更傾向於投放於製造業及房地產業，這兩類行業佔比高於其他類型樣本銀行，其中房地產不良貸款增長甚快。以樣本銀行爲例，房地產對公不良貸款率已由 2020年末的 1.1%躍升至 2023年6月末的3.4%。“ 不過，股份制銀行資產質量2024年整體向好，隨着房地產行業支持政策持續加碼，市場風險逐漸出清，預計未來房地產行業資產質量繼續下行的空間有限。”

2024存量房貸利率下調影響息差 按揭貸款有望擴容

在銀行全部金融敞口中，個人住房按揭佔的比例絕對不低。中金公司的測算，截至2023年三季度房地產相關金融敞口規模中，銀行表內敞口占商業銀行總資產16%，全部金融敞口中，個人住房按揭貸款佔銀行貸款19%，佔全部金融敞口比64%。面對今年的局勢，一方面是提前還貸潮從愈演愈烈到偃旗息鼓，另一方面是新增個人住房貸款的增速不斷減弱。面對2024年的新契機，銀行個人住房按揭貸款是否能迎來新活力？

一個顯著趨勢是按揭利率繼續下行。2023年隨着兩次降息，1年期和5年期以上LPR已經分別累計下調20bp和10bp，企業和居民貸款利率進一步下行，2024年市場預計LPR將繼續下行，並且一季度就有很大的概率降息，這將進一步利好居民購房意願，也將一定程度改善銀行按揭房貸的增速。

“在存款利率、投資理財利率都下行的當下，更反襯出房貸利率的高額，因此我覺得按揭貸款利率還是有繼續下調的空間，繼續縮小利率的差距，這樣才能提升居民加槓桿的意願，這也是一個重要的前提。”廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對財聯社記者表示。

民生銀行首席經濟學家溫彬對財聯社記者表示，結合中央監管年末的多次發言，2024年央行將大概率引導LPR適度下行，進而推動融資成本穩中有降，激活生產消費信貸需求。“一方面，儘管新發生個人住房貸款利率已大幅下行，但仍爲銀行的優質資產，且“資本新規”實施下，按揭貸款資本佔用將明顯改善，銀行也有較強的按揭貸款投放意願。另一方面，房地產銷售仍較爲疲弱，居民觀望情緒濃厚，在房貸利率動態調整機制作用下，部分城市或陸續調整房貸利率下限。”溫彬指出。

這就導致2024年銀行的存量按揭貸款定價仍將下調，出於優質資產的考慮，銀行將繼續大力投放按揭貸款，銀行資產端下行壓力顯著。

根據測算，今年存量按揭利率下調銀行業“讓利”約1600億。根據央行數據，截至9月底，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整後的加權平均利率爲4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600-1700億元，惠及約5000萬戶、1.5億人。

光大證券認爲，存量貸款按揭利率下調的影響還將在2024年前三季度有所體現。財信證券分析師劉敏認爲，存量房貸利率下調的影響相當於行業全部按揭貸款下調0.416個百分點。根據各上市銀行23年一季度按揭貸款佔比，預計存量房貸利率下調對資產端收益率的影響均值爲3.86BP，且將在23年四季度集中體現，按揭貸款佔比高的全國性銀行相對承壓。

不過另一方面，貸款利率下降疊加宏觀支持性政策，部分前期積壓的改善型住房需求將得到釋放，配售型保障房和城中村的改造還有望激發中低收入羣體的購房需求，進而有望帶動按揭貸款規模擴容。而且利率下降，按揭提前還貸壓力緩解，以“價降”換“量穩”。因此，雖然按揭貸款供需矛盾存在，光大證券預測，明年按揭增量6000億，增速1.6%，較2023年有所上修。