2024年房地產政策760次高頻“出牌” 明年城改、收儲或擔任關鍵角色｜推動樓市止跌回穩

財聯社12月26日訊（記者 李潔）2024年的房地產市場仍處於深度調整過程中，在強力政策支持下，止跌回穩成爲當下及未來一段時間市場的關鍵詞。

分析師表示，從鬆綁限制性政策到出臺刺激性政策，2024房地產政策措施基本應出盡出：從房貸利率到交易稅費，從首付比例到供需兩端都迎來政策調整，每一項政策的調整都牽動着購房者、房企以及整個房地產市場的神經。

據中指院監測數據，截至目前，2024年全國各地出臺房地產調控政策超760次，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段，特別是需求端政策，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。

在一系列政策支持下，市場在四季度出現階段性止跌，在此市場環境下，2025年房地產市場將走向何方，政策端會如何發力，延續寬鬆路線還是適度調整步伐？

“住建部在北京召開的工作會議，爲未來三年房地產發展確定了方向。”浙商證券地產分析師楊凡告訴記者，2025年爲達到“止跌回穩”的目標，現階段政策有望繼續寬鬆，尤其是與財政政策相關的措施，力度可能會加大。

申萬宏源分析師袁豪認爲，2025年預計房貸利率將繼續下降，包括商貸和公積金；預計一線城市限購和稅費政策將繼續優化；收儲實施有望加快；房貸政策也存在優化空間。

政策環境已達歷史最寬鬆水平

2024年房地產政策力度和頻率是史無前例的，政策環境步入歷史最寬鬆階段。

“年初小陽春之後，市場急速下滑，特別是二手房市場大幅降價售房，市場量價循環階段性下跌，在當時超出預期。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

在此背景下，本輪調整大週期開始。2024年多部委接連發布各項政策，年內合計降息60BP，降準100BP，同時存量房貸預計平均降幅50BP，限購幾乎全部鬆綁，限制性政策幾乎全部取消，隨着2024年9月政治局會議提出“止跌回穩”後，稅費優化迅速落地，財政政策大力度支持收儲以及回購閒置用地。

“對標歷史，本輪政策力度不亞於歷年。”方正證券分析師劉清海表示。

具體來看，2024年政策發力大致分三段。在5月17日之前，仍舊以央行降低LPR爲主，如年初一次性下降25個基點，地方政府特別是一線城市集體放鬆限購範圍、降低首二套首付比例等爲主基調。

“2024年上半年並無過多實質性重磅刺激，多爲對現行制度的優化調整，意在規範市場秩序，完善房地產行業發展新模式，政策力度限於託而不舉”。克而瑞分析師指出。

而“517新政”開啓了政策轉向的序幕，監管部門開始實施更有力的新政策。

5月17日，央行下調首套和二套房首付比例，取消全國房貸利率下限，下調公積金貸款利率；去庫存方面，央行同日設立3000億元保障性住房再貸款用於收購存量商品房，住建部、自然資源部提出盤活存量閒置土地、支持地方收回土地；6月自然資源部、發改委發文，提出三個方面18條舉措處置閒置存量土地。

5．17後政策推進節奏加快，不過銷售市場仍有所波動，在8月下旬第一輪政策效力減弱後，9月快速發佈新一輪利好政策。

隨後，“9.26”成爲行業的轉折點，行業定調出現轉向。

9月26日，政治局會議確立“要促進房地產市場止跌回穩”，這是中央層面首次出現這樣的表述，同時祭出一攬子增量政策，部門政策持續發力，形成政策組合拳。

隨後，多部委相繼落地穩地產“組合拳”，明確了促進房地產市場止跌回穩的“四個取消、四個降低、兩個增加”，包括下調利率、下調二套房首付比例下限、降低存量房貸利率等，首套、二套房貸利率下限均將至15%的低位。

此外，10月12日財政部允許專項債資金、保障性安居工程補助資金用於收購存量房，允許專項債用於回收存量閒置土地。11月13日，財政部等聯合發佈稅收優化政策，降低居民購房和企業稅收負擔；11月15日，住建部、財政部發文部署進一步做好城中村改造工作，擴圍城中村改造城市數量並推進貨幣化安置。

地方層面，2024年以來，各地政策調整力度進一步加大，優化政策應出盡出，多數城市全面放開過去在市場過熱階段出臺的限制性政策，同時從加大購房補貼、提高公積金貸款額度等方面釋放政策利好。

“截至目前，除個別核心城市仍保留了一定限制性政策，全國大多數城市限購政策已經全面放開，當前政策環境已處於歷史最寬鬆階段。”中指院分析師表示。

政策持續發力後，市場出現回穩跡象。12月25日，住建部會議指出房地產市場出現了積極變化，10-11月“房地產市場呈現止跌回穩勢頭”。據中指院數據，12月以來（12.1-12.22），重點30城新房成交面積環比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環比、同比亦繼續增長。

有分析師指出，政策在不斷試探市場的敏感點，以找到最佳平衡點來推動房地產市場健康可持續發展。2024年各方面政策的聯動調整，不僅是爲了市場短期熱度提升，更是從長遠角度考慮構建一個更加合理、穩定的房地產市場生態，讓房地產迴歸居住屬性的同時，也能發揮其在經濟領域應有的帶動作用。

“城改”和“收儲”政策或成關鍵

隨着2025年政策環境步入歷史最寬鬆階段，2025年房地產政策環境會如何發展，倍受關注。

多位分析師指出，展望2025年，房地產市場政策有望在現有寬鬆基礎上繼續優化完善，朝着構建長效機制的方向穩步邁進。

事實上，年末政治局會議及經濟工作會議爲2025年房地產市場的發展指明瞭方向。

12月9日，政治局會議定調“穩住樓市”；12月12日，經濟工作會議再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”；12月25日，住建工作會議爲2025年房地產發展方向定下基調，其中，止跌回穩仍是首要任務。

分析師指出，在當前市場環境下，儘管部分城市已呈現出止跌回穩跡象，但市場整體的不確定性仍然較高，如市場預期的波動性、不同城市間的分化加劇等問題依然存在。因此，保持政策的連續性與穩定性至關重要。

因此，展望2025年，房地產政策寬鬆基調或將延續，下階段政策有望繼續圍繞“促進需求”和“優化供給”展開。

“預計2025年將在已出臺政策的落地實施方面發力，如繼續下調房貸利率、存量房貸繼續下降、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，以及逐步恢復企業正常運營能力，比如收購房企存量閒置土地、收購存量商品住房作保障性住房，多措並舉逐步改善市場供求關係失衡導致的房價下行預期。”克而瑞分析師表示。

袁豪認爲，後續的政策空間中，城改和收儲是最爲關鍵的兩個政策。一方面，對於修復居民資產負債表，城改和收儲都有着重要作用，尤其是城改；另一方面，城改是需求端的提振措施，收儲更像是供給端的平準基金，兩者可以在時間尺度上分別調節需求和供給，從而一定程度上熨平房地產週期，實現房地產長效機制。

有證券機構人士分析認爲，長效機制的構建是未來房地產政策的核心方向，這需要綜合考慮人口、土地、金融等多方面因素，持續的政策優化和調整必不可少。2025年有望看到更多圍繞這一目標出臺的政策舉措，引導房地產市場從規模擴張向高質量發展轉型，實現行業的平穩健康可持續發展。

多位分析師表示，2024年房地產政策已經爲市場營造了良好的寬鬆環境，而2025年的政策走向將繼續圍繞穩定市場、保障民生、促進發展等目標，不斷探索創新，推動房地產行業邁向新的階段。

（財聯社記者 李潔）