100萬套不夠？上不封頂

9月26日，中央政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩後，包括北上廣深等一線城市在內的地方政府出臺進一步放鬆或取消限購的政策，加之早前中國人民銀行等部委出臺的引導銀行降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%等政策，決策層意在從供需兩端穩定房地產市場。

不過，這些政策被市場認爲並未超出預期，特別是對於其能否成功刺激居民購房意願存在不確定性。當前房地產市場的最大痛點莫過於需求難以提振，關鍵在於預期能否提升。

此前，國務院副總理何立峰在調研時也指出，房地產市場是當前宏觀經濟的一個風向標，做好房地產工作對於推動經濟持續回升向好、維護人民羣衆切身利益至關重要，要切實提高政治站位，全力以赴抓好保交房、穩房市等工作。

當促進房地產市場止跌回穩已經成爲一項“重要任務”，外界自然對於增量政策有更多期待。在10月17日國新辦召開的新聞發佈會上，住房城鄉建設部部長倪虹將一系列推動房地產止跌回穩的政策“組合拳”概括爲“四個取消、四個降低、兩個增加”。“四個取消”與“四個降低”主要是對前期政策的總結，這場發佈會帶來的增量政策是“兩個增加”：一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

“兩個增加”一方面意在創造需求，去化庫存，另一方面意在“保交樓”。政策並非新政策，比如此前已有地方使用房票等貨幣化安置方式，但是更多傳遞出政策加力的信號。

以頗受外界關注的新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造爲例。倪虹表示，據有關調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套。全國城市需要改造的危舊房有50萬套。他特別強調了推動這項工作的緊迫性，“這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前乾的項目，我們就可以提前幹、抓緊幹。”

他特別提到，這次主要採取貨幣化安置的方式，更有利於羣衆根據自己的意願和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居。同時，也有利於消化存量商品房。換句話說，這次在“大拆”的同時不會“大建”。

可以看到，這一輪城中村、危舊房改造，再通過貨幣化去庫存的關鍵仍是地方政府“加槓桿”，此前鼓勵地方政府、國企“收儲”存量住房改爲保障房的政策也是如此。不過，此前地方政府對於“收儲”的反響並不積極，一個重要原因便是地方政府如今已經面臨較大的債務壓力。而此次發佈會給出的資金來源包括：開發性、政策性金融機構可以給予專項借款；允許地方發行政府專項債；商業銀行根據項目評估還可以發放商業貸款。

再比如“白名單”政策，根據金融監管總局副局長肖遠企披露，截至10月16日，“白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

在房地產“救市”政策已經“應出盡出”的情況下，10月17日的新聞發佈會發佈的內容希望在已有政策的基礎上再度“加力”。

可以肯定的是，面對當前房地產市場“超跌”的現狀，已經難有單一政策可以起到扭轉預期的作用，正如此前僅僅刺激居民購房需求難以解決需求不足的痛點一樣。因此更加需要“一攬子”政策，以及多部門聯合發力。

在10月17日的新聞發佈會上，住房城鄉建設部與財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局相關負責人一同亮相便是“聯合發力”的最好證明。當然，“救市”政策加力的最終指向一定是扭轉市場預期。儘管10月尚未結束，但是倪虹已經在迴應“如何研判10月份房屋銷售的總體態勢”的問題時釋放出積極信號，進行預期管理，“我們判斷，10月份的數據，會是一個積極樂觀的結果；特別是一線城市，10月份以來全線回穩。”

倪虹在新聞發佈會上還表示，“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度”，如此“上不封頂”的表態讓人想起央行行長潘功勝在9月24日新聞發佈會上對於貨幣政策工具支持資本市場的發言，“我們計劃互換便利首期操作規模是5000億元，未來可視情況擴大規模。”潘功勝的這次發言被外界認爲對於逆轉投資者對於股市的信心起到關鍵作用。

相比於新的增量政策，如此“不達目的不罷休”的表態可能是10月17日這場有多個部委負責人蔘與的發佈會傳遞的最重要信息。

作者：陳惟杉

編輯：閔傑